本期要目：我国产业园区运营及创新模式分析

　一、工业园区运作模式

　　1、工业园区运作模式分类

　　我国工业园区经过较长时期的发展，已成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外部资金、盘活存量资产、拉动GDP增长的城市新载体。

　　目前我国的工业园区主要有三种运作模式：政府主导型、政企结合型和企业主导型。

　　政府主导型：是我国大多数工业园区所采用的管理模式。由政府在园区内设立专门的派出机构——管委会，负责全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，体现了“小政府、大社会”的特点。

　　企业主导型：主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织区内的经济活动，并承担部分政府职能如协调职能等。开发公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务：如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。

　　政企结合型：政府部门既设立了园区管委会，又成立了投资开发公司，管委会负责政府行政管理职能，投资开发公司负责企业运作职能。管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用；而开发公司作为独立的经济法人，进行企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。该模式设立的方式比较复杂，有管委会下设投资公司的模式，也有管委会和投资公司平级设立的模式。

　　2、各类工业园区运作模式优缺点对比

　　以上三种类型的工业园区各有利弊，其中政府主导型园区是我国大多数工业园区所采用的管理模式，政企结合型管理模式也比较多见，但发展的大趋势是走企业化的方向（见表1）。

　　表1  各类工业园区运作模式优缺点对比

园区 类型	优点	缺点
政府 主导型	管委会有较大的经济管理权和部分社会事务管理权，以及拥有对新运行体制和机制的试验权，能够不断探索和创新； 摆脱了各市级管理部门的牵制和约束，能够及时果断地处理园区内重大问题，提高工作效率，有利于整体规划和协调发展； 下属部门受管委会统一领导，摆脱了双重管理，能够保持相互沟通和协调一致，避免相互扯皮现象。	容易脱离城市整体的发展规划，并造成与老城区资源和人才的竞争。
企业 主导型	有利于政企分开，使政府从大量的行政事务中解脱出来，提高工作效率，增加对市场信息的敏锐性； 有利于开发公司经济实力的增强，有利于进行园区建设，并提高整体建设的速度和整体经济效益。	开发公司作为经济组织，缺乏必要的政府行政权力，如征地、规划、项目审批等，行政协调能力不强，权威性不及政府部门，影响了管理效力的发挥，只能在较小型的开发区中适用； 容易造成政府部门与开发公司各行其是，形成管理的死角。
政企 结合型	不仅体现了“小政府、大企业”的原则，还有利于充分发挥政府的行政职能，同时利用实力雄厚的企业资金和先进的技术管理经验来弥补开发区自身的不足，充分发挥企业的职能，使二者相互促进、相互配合。	在初创阶段，难以集中有限的人力、物力和财力进行建设，有可能与政府的职能部门产生矛盾或相互推诿的现象。

　　二、产业园区盈利模式分析

　　1、产业园区主要盈利模式

　　传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付，而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取了很多减免的优惠政策，致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。园区主要的盈利模式类型有以下几种（见表2）：

　　表2产业园区盈利模式类型

模式类型	收益项目	内容
土地运营	土地增值	原有土地只租不售，获得土地增值；以产业名义低成本获取土地
	租金收入	产业用房地租金收入
	商业地产	配套的商业性房产开发，商业房产的出租和出售
	住宅地产	获得住宅配套，住宅出租和出售
增值服务	产业技术性服务	公共性技术平台
	产业发展性服务	融资、咨询、培训、信息、政府关系、孵化、知识、媒体、网络、物流、人力资源、软件服务外包等
	生活配套性服务	餐饮、娱乐、购物、医疗等
	园区运营性服务	物业管理（污水处理、供水、供暖、供电、供气）
金融投资	产业投资	VC/PE
	专业性公司投资	投资专业性公司并实现IPO
	产业用地资本运作	在不允许直接转售情况下，探索作价入股方式
	现有房产的资本运作	产业型房产股权、信托、证券化运作
模式输出	生地开发	土地的一级开发建设、BOT运营、以土地入股共同开发
	熟地改造	原有物业改造与功能变更
	委托经营	分享税收或服务性收益

　　园区的盈利模式并不是单一类型的，往往是多种模式混合运作。随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟，园区的盈利模式也将从单一走向多元，从低级阶段走向高级阶段。

　　2、产业园区盈利方式对比

　　由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同，不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相同。表3从收益水平、投资额度和投资回收期方面对各类盈利模式进行了比较：

　　表3产业园区盈利方式比较

盈利方式	收益水平	投资额度	投资回收期
工业用地转让	低	小	短
商贸用地转让	高	小	短
住宅用地转让	较高	小	短
BOT运营	低	较大	中/长
住宅出售	高	较大	短
商贸出租	高	大	长
商贸出售	高	大	短
厂房出租	低	大	长
厂房出售	较高	大	短
厂房代理建设	较高	大	中
物业服务	较低	较小	短
物流服务	高	较大	长
园区广告服务	高	小	短
参股园区企业	难以估计	大	长
园区商贸经营	高	大	短

　　三、产业园区运营模式创新

　　招商和运营一直是产业园区的难题。如今，越来越多产业园意识到运营的重要性，但有所创新的仍然凤毛麟角，以下介绍一些在园区运营上有所创新的模式。

　　1、免费模式

　　对符合当地产业定位要求的入园企业给予实行免费购置房屋、免费租赁房屋、免费企业注册等优惠政策，主要有以下几种：

　　⑴免费购置房屋：对符合当地产业定位，财政收入隶属于地方政府的独立核算企业实行。在购置项目产业园房产时，按照税收贡献标准，在几年内税收奖励金额等于房产总价时，可免费赠送房屋产权。

　　⑵免费租赁房屋：对符合当地的产业定位，财政收入隶属于当地政府的独立核算企业实行。在租赁项目产业园房产时，按照税收贡献标准，在几年内税收奖励金额等于房租总价时，可免费享受的房屋租赁。

　　⑶免费企业注册：符合当地产业定位的企业在入驻产业园时，可免收注册办理服务费、免收办公经营场地费、免收工商注册登记费、免收咨询服务费及其他代办服务费，并可根据免费注册企业的税收情况享受相应的税收奖励。

　　2、金融服务模式

　　设立产业化平台，有效地提升入驻企业的发展潜力，为入驻企业提供一系列的金融、资本、资金产品的支持，助力企业成长。

　　⑴设立创业基金：由园区开发企业与政府部门共同发起设立创业基金，用于扶持园内有潜力的优质企业发展。

　　⑵股权投资：由园区开发企业或第三方的投资机构以现金、租金、产权等方式对园内企业投资，为企业发展提供支持。

　　⑶股权融资：入园区企业可用股权做为质押，通过股权融资的方式为园区企业提供发展所需的资金。

　　⑷贸易融资：为入园区企业生产经营过程中的国内外贸易、产品销售及采购过程提供全方位的资金支持。

　　⑸授信融资：根据金融机构对园区的授信，由园区开发企业或第三方公司进行担保等多种方式获得金融机构对企业的低成本融资。

　　⑹融资贴息：根据入园企业对园区的税收贡献，为企业在使用各类金融工具获得资金过程中提供贴息服务，最大程度降低企业融资成本。

　　⑺融资购房：入驻企业购买产业园房产时专享的一项优惠政策，不仅可以享受到一定的房价折扣点，还可以享受融资担保。

　　⑻融资租赁：入驻企业可申请一定年限的一次性支付租金的融资租赁政策，同时还可以享受园区提供的融资担保。

　　3、营销服务模式

　　在园区设立营销中心，为入园企业的产品提供销售平台，为入驻企业产品提供代理、买断、包销等多种销售方式，扩大入驻企业的市场渠道，增强其竞争力，保证企业收益。

　　产业园区的运营不仅要有创新模式，还要构建多个产融互动的平台，在实际运营中帮助中小企业解决实际困难，只有这样，才能创造多方共赢的局面。