近日，昆明，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌畅谈了房地产业的观点，回顾了２００２年的中国房地产市场，并对２００３年的市场进行预测。　　回顾２００２：　　快速发展　　购销两旺　　形势很好　　问题不少　　“回顾２００２年，故事很多”，顾云昌教授说。２００２年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，楼市也继续保持在高位运行状态。　　２００２年的房地产市场可以用１６个字来概括：快速发展、购销两旺、形势很好、问题不少。快速发展、购销两旺、形势很好，是主调。这样的好结果是从哪里来的呢？由发展而来，由改革而来。国家宏观经济持续快速发展是支撑房地产业发展的最大基础。经济发展比较好，楼市也就比较热。从改革而来，这更重要。房地产当今之所以有这么好的形势，主要是住房制度改革取得了突破性的进展。体制巨变释放的能量赢来了今天房地产业市场的繁荣。　　问题不少，大家顾虑的主要是过热问题、泡沫问题、市场规范问题、诚信问题。过热就是投资过热、开发规模过热导致积压房过多。但是过热和泡沫是有区别的，不是同义词。　　总的说来，房地产市场是健康的，但是局部地区少数城市出现一些苗头，要引起高度重视，要在热潮当中进行冷思考。　　今年又是黄金年　　根据我的判断，应该看好２００３年。它是房地产行业期盼的又一个黄金年，是住房制度改革之后的第五个黄金年。我们有理由相信我国的房地产业会在今年继续保持快速增长的势头。　　首先，十六大刚刚开过，十六大吹响了全面建设小康社会的进军号，在这个进军号的后面，有一支浩浩荡荡的房地产开发队伍，引人注目。从２００２年整个宏观经济来看，一个季度比一个季度好，处于上升的势头。宏观经济与房地产市场关系密切，宏观经济形势不好，房地产市场不会有好的发展。国家经贸委的统计数据显示，预计全年房地产投资平均增长幅度将达到３０％，明显高于同期全国固定资产投资增长率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好，因此纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在２００３年持续下去。　　其次，２００３年，老百姓买房积极性的能量还将进一步释放。住房制度改革的几个主要举措，力度将不断加大。今年的房地产市场为什么会好？房改带来的，房改是什么，有四大政策：变实物分配为货币分配；大力发展经济型住房；全面开放二手房市场；大力发展住房金融。四个轮子强劲推动新年楼市。　　我国的房地产市场将还有２０年的兴旺。今后２０年，是房地产行业面临的、必须紧紧抓住的、大有作为的重要战略机遇期。什么是重要战略机遇期？２０年重要战略机遇期体现在哪些方面？　　全球经济一体化的大背景必然给房地产业带来很好的机遇。由城市化来推动市场化，再由市场化来推进工业化。这是第二个重要战略机遇期——城市化的步伐加快。农民变为居民。现在面临的主要问题是三农问题，农民的收入太低，居民的收入可以达到两位数的增长，而农民只有一位数的增长。这样的结果是农民的消费能力太低。而社会的拉动主要又是靠消费。中国的市场很大但是消费力不强，城市化水平低是主要因素之一。因此要把更多的农民变为居民，增强他们的消费能力。　　现在我国的城市化水平是３７．８％，再过２０　年可以达到５０％。每年有１～２个百分点的增长，这样算来，每年有１３００万至２０００万的农民进入城市。这是必然趋势，是多大的需求啊！给房地产业带来多大的拉动！所以不愁房子盖好后没人住，没人买。　　我国城镇居民现有的居住水平，人均居住建筑面积是２１平方米，每户人家就是一套７０平方米的房子。这远远不够，全面建设小康，每户应该达到１００平方米，人均３５平方米至４０平方米。这又是多大的需求空间！　　展望２００３：　　优化结构　　升级产品　　规范市场　　谨防过热　　在房地产业的大好形势下，２００３年有四大任务：优化结构，升级产品，规范市场，谨防过热。　　房地产市场之所以出现过热，其中一个非常重要的问题，就是产品的结构、市场的结构、产业的结构有不合理的地方。这种情况在有的地方、有的城市非常明显。所以，调整产品结构、调整市场结构、调整产业结构是当务之急。在产品结构方面，中高档产品供大于求、中低档价位的产品供不应求，中低收入家庭买得起的房子数量不足、品位不够、地段不好。　　市场结构方面，要大力开拓二手房市场。一手房市场搞好、二手房市场搞活、租赁市场规范，“三房”才构成房地产市场。二手房市场不搞活，一手房市场搞不好。中国房地产市场明年发展的空间、发展动力在哪里？在二手房市场。二手房市场搞活必然推动一手房市场的繁荣。　　产业结构方面，就是要求不仅要有好的开发商，还要有好的中介商、经纪人和物业管理公司，也只有这样，房地产行业才能全面兴旺。开发商、中介、物业管理通过产品的有效供应和服务的有效供应来使更多的人都来买房，让有效的供应产生有效的市场。　　升级产品，通过改革开放２０年的努力，初步告别了房荒，告别了居者“忧”其屋的年代。但是现在人们对房子的要求更高，所以一定要升级产品，一定要适度超前，以满足人们对品质的追求。　　规范市场，我们有责任配合政府搞好诚信活动，否则损害了消费者就等于损害市场的发展，实际上整顿市场也是为行业的发展服务，不是政府要整哪些行业。　　防止过热，在投资不断增加，空置量不断上升的情况下，要防止过热、泡沫。要防止投资者进入市场炒作、炒买，使价格攀升。还有一种情况是“虚求”过热，这种需求不是实际的需求，而是一种虚拟的需求。通过政府、政策的引导，把潜在的需求变为有效的需求。如果炒作者占主导地位的话，市场就危险了。