三、成都市二手房市场发展状况分析 1、基本状况 如果说2001年是成都市二手房市场的预热期的话，那么2002年则是二手房市场的快速升温期。随着成都市房地产市场持续稳定的发展和人民群众购买力的增加，以及旧城改造的大规模实施，2002年成都市二手房市场显示出强劲的发展势头：交易量大幅上升，二手房房价看涨，据成都市房地产交易中心买卖过户科统计，2002年全年共办理各类私房买卖12995万件， 成交套数比去年增长了57.27％， 成交面积933467平方米， 成交金额101390.66万元，首次突破10亿元大关。 2、成都市二手房市场特点分析 2002年成都市二手房市场不仅成交量大，房价上涨，还呈现出如下特征： (1)“五”多 购房者中拆迁户多。2002年是大规模旧城改造的第一年，全年实际拆除房屋面积124.2万平方米，差遣居民达到24492户，这些拆迁户大多为中低收入家庭，性价比适中的二手房自然成为重新置业的首选。他们对住房的需求形成了今年二手房市场的有效需求，成为二手房购买的中坚力量。 外地二手房购房者多。随着西部大开发战略的实施和推进，成都作为西部中心城市，吸引着大量的外来人口，其中高素质人才比例不断增大，这部分人收入较高，具有一定的购买力；同时，有“天府之国”美誉的成都通过近年来的城市建设，正日益成为“最适合居住的城市”，吸引着越来越多的外地人来蓉创业定居。对于这些正处在创业阶段，亟需安身之处的外地人来说，他们更多地选择了地理位置较好、配套设施齐全的二手房。 贷款购房者多。2002年各大金融机构相继推出了有利于二手房交易的新举措，成都市住房置业担保公司针对旧城改造拆迁户购房资金不足的问题，于2002年9月推出专门服务，实行担保手续减半，担保服务费八折的优惠措施，去年一共为540户居民办理了二手房担保手续，金额达到4110.3万元。2002年成都市建行率先推出“转按”业务，使得过去一些处在按揭中而无法上市交易的商品房进入二级市场，局部缓解了二手房交易的供需矛盾。 政策性住房上市多。随着政策性住房入市门槛的不断降低和政策性住房修建单位观念的转变，2002年政策性住房上市比以往更容易，增长幅度达到60％，超过了今年私房上市增长幅度。 二手房投资者增多。随着居民生活水平不断提高以及投资意识的加强，性价比高、转租或转卖均可获得可观利润的二手房成为今年市场的新宠，越来越多的老百姓把余钱投向了二手房市场。 (2)“二”少 单套房屋成交面积少。同2002年商品房小户型热销相适应，今年我市二手房交易的一个突出特点也是成交面积小，大多为60-80平方米， 这与我市居民的整体收入和消费水平偏低密切相关，同时也与我市二手房市场交易品种单一，发展尚不成熟有关。 中介参与成交的房屋少。据交易中心买卖过户部数据统计显示，2002年经过中介公司成交的二手房仅占36％，连二手房成交量的一半都不到，购房者也普遍表现出对二手房中介缺乏信心。这与发达国家主要通过房屋中介来实现二手房流通和买卖存在叫大差别，也与我市日益发展壮大的二手房市场不相适应。 四、成都市拆迁房市场发展状况分析 2002年经成都市房管局危改办摸底调查显示，成都市城区二环路以内修建于80年代以前的各类危旧房屋约529.2万平方米，共占地7031.26亩，危旧户数99505户，需纳入成片改造的危旧房410万平方米。 因此，2002年成都市加快了城市旧城改造的步伐，全年共实施了包括文里、青石桥、大慈寺、文殊院、倒桑树、胜利街、花牌坊、胜利村、筒车巷——卧牛巷等10个危旧房项目， 面积达124.22万平方米， 是2001年的2.6倍，共拆户数24497户，其中二环路以内共拆除危旧房屋107.4万平方米，共拆户数21779户，为历年之最。2003年的旧城改造仍将加大拆迁力度，计划在五城区中启动24个危旧房片区的拆迁工程，力争拆除100至140万平方米的危旧房。 据初步估计，在未来3年内，成都市将完成45个旧城区共410万平方米的旧城拆迁工作。 旧城改造有利于提升整个城市的形象，提高综合竞争力。危旧房大多处在城市中心地段，占据了优越的地理位置，由于房屋修建年代久远，加之常年失修，建筑外观破损严重，直接影响到整个城市的形象。通过旧城改造，修建出具有城市标志性的建筑，进而扩大城市影响力，提高城市综合竞争力。旧城改造有利于商业地产的发展。由于拆迁房屋留下的土地大多位于城市中心，该地区口岸成熟，人流量大，地价昂贵，特别是在城市空心化日益彰显的今天，发展商业地产不失为明智之举。据不完全统计，2002年内市中心新开工和正在销售的各类商业地产面积已达150万平方米。 旧城改造有利于二手房市场的活跃。2002年，90.5％的拆迁户接受了货币补偿方式，在经济条件的制约下，二手房成为这些拆迁户买房时选择的主要目标。因此，成都市二手房市场在旧城改造的推动下得到了长足的发展。 2002年成都市房地产市场分析及2003年趋势预测（5） 第三部份 成房指数分析 一、综合指数 2001／2002综合指数趋势┏━━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┓┃ │1月 │2月 │3月 │4月 │5月 │6月 │7月 │8月 │9月 │10月│11月│12月┃┣━━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┫┃2001年│971 │971 │971 │974 │975 │974 │975 │976 │978 │980 │98l │982 ┃┃2002年│980 │978 │978 │980 │977 │978 │980 │980 │981 │981 │982 │982 ┃┗━━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┛ 2002年综合指数的整体走势良好，处于一个相对平稳的发展状况中。2002年度不管是宏观经济环境还是政策环境都非常有利于房地产市场的健康发展。房地产市场的整体业绩也蒸蒸日上，投资和销售都非常活跃畅通，房地产的开发投资保持在一个较高的增长区间上。 四川大学副校长、房地产专家杨继瑞说，就房地产市场层面来说，成都是一个非常适合人居的城市，对周边具有强大的吸引力，房地产拥有广大的市场范围，包括西藏、新疆、青海、重庆等周边省市区，以及四川省内二级城市，都有大量购房人群会选择在成都购房置业。 成都房地产业可谓厚积厚发，发展潜力巨大。可以预计，成都房地产在2003年将保持持续平稳发展的势头，继续演绎数百楼盘市场争雄的精彩大戏。其主要理由是： 1、 房地产已经成为成都国民经济的重要支柱产业，对国民经济的拉动作用强劲。 新的一年，国家将继续实行扩大内需政策，政府将采取一系列政策措施促进市民增收，刺激消费，房地产发展空间仍然巨大。成都市政府有关领导已经在各种场合表示，政府将继续从政策上支持房地产业的发展，并尽可能为本地和外来的开发商在成都的发展创造条件，提供优质服务。成都房地产的政策环境将得到进一步的改善。 二、党的十六大确定了全面建设小康社会的奋斗目标，为房地产业注入了强心剂。 小康不小康，关键看住房。要使成都市全面进入小康社会，住宅房地产业的发展方兴未艾，城区和郊区的开发建设均任重道远。城市中心区的大规模旧城改造将使广大拆迁户告别老房子，住上新居。城镇化的推进，将使区县居民住房条件加速改善。而郊区化的发展，将改变成都城里人的居住观念，更多人过上“1+1”、“5+2”生活方式。成都人追求更高的住房和生活质量，将促进小康住宅建设在新一年突飞猛进。 2002年，成都房地产市场仍将继续呈现平稳发展态势，房价预计不会有大起大落，经济适用房将有较大放量，但高端住宅市场会有适量的控制性回落。 值得注意的是，成都房地产业在稳健发展的步伐下，今年必须警觉已经潜伏着的风险，主要是： 1、 空置量增大形成市场压力。前几年，成都房地产旺销区域是城西。随着高新西区开发的推进，成都城市向东向南发展战略的实施，城南及城西南、城东南成为房地产开发的热土，住宅郊区化激情演绎，大规模房地产开发方兴未艾。成都楼市规模体量已空前放大，去年空置房面积已有较大增加，达四成之多，预计2003年的空置房面积将进一步增加。市场竞争将因此进一步加剧。 2、住宅产品结构不合理问题突出。 沿海及经济发达省份的实力开发商已呈大规模挺进成都之势，而且外来开发商大多操作的是大盘，必然造成楼市供应量过大，增加市场压力。特别是高端住宅市场，将具有较大风险。 在已办预售证的1400多套别墅中，实际售出仅400套左右，开发量与销售量不成合理比例。调整住宅产品结构，开发适销对路的住宅产品，尤其是加大经济适用房的开发力度，应是2003年保证成都住宅市场健康繁荣的重要举措。 二、住宅物业指数 2001／2002住宅指数趋势 ┏━━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┓┃ │1月 │2月 │3月 │4月 │5月 │6月 │7月 │8月 │9月 │10月│11月│12月┃┣━━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┫┃2001年│981 │986 │988 │992 │993 │991 │991 │992 │993 │995 │995 │996 ┃┠───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨┃2002年│995 │992 │993 │995 │993 │995 │996 │996 │997 │997 │998 │999 ┃┗━━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┛ 2002年的住宅物业指数伊999点报收，同比去年增加3点。整体走势是平稳发展。 纵观成都市住宅市场，2002年的投资量和销售量两项指标都比较理想。 2002年1-11月住宅投资完成118亿，增长率为28.3％，担当拉动房地产开发投资强劲增长的主角。 三、办公、商业物业指数 2001／2002办公物业指数趋势 ┏━━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┓┃ │1月 │2月 │3月 │4月 │5月 │6月 │7月 │8月 │9月 │10月│11月│12月┃┣━━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┫┃2001年│947 │947 │947 │948 │946 │946 │946 │945 │946 │946 │946 │947 ┃┠───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨┃2002年│947 │944 │946 │945 │944 │945 │947 │946 │947 │946 │947 │946 ┃┗━━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┛ 2001／2002商业物业指数趋势┏━━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┓┃ │1月 │2月 │3月 │4月 │5月 │6月 │7月 │8月 │9月 │10月│11月│12月┃┣━━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┿━━┫┃2001年│910 │902 │901 │901 │902 │903 │904 │905 │905 │906 │908 │909 ┃┠───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨┃2002年│911 │907 │907 │908 │905 │907 │907 │909 │910 │9ll │911 │911 ┃┗━━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┛ 2002年的1-11月的写字楼和商业用房投资额分别为3.04亿元和17.52亿元， 增长率分别为69.8％和46.7％，商业用房销售额达到23.4亿元，同比增长10.8％。 2002年的办公物业指数以946点报收，比去年年底微跌1点。从趋势表上可以看出，2002年的上半年的办公物业进展状况不是太理想，指数持续低于去年同期发展水平，而在下半年的办公物业则有了明显的好转，出租率有相当程度的提高，写字楼市场也好转。 2002年的商业物业指数是出现了一个高增长的过程，指数情况也是节节高升，由于商业地产的投资大幅的增加，加上入世带来的许多利好冲击，商业地产风光无限，已开发的和正在开发的商业地产项目都有很大幅度的增长，而且投放面积都很可观，社区型商业地产和专业型商业地产成为商业地产中的主流。 总之，经过近几年的改革与发展，我市住宅与房地产业的发展机制发生了根本性转变，个人已成为市场消费主体，规范市场行为、改善住房消费环境已成为广大居民的迫切要求，政府部门也加大力度遏制违规行为，进一步加大整顿和规范房地产市场秩序将成为2003年房地产市场的重要任务，市场更加成熟和理性化的时期已经来临。（完）