2002年，上海房地产市场非常繁荣，商品房销售面积达1960万平方米， 房地产增加值达到373亿元， 占全市GDP的6.91％， 已接近7％的这一上海房地产业“十五”期间的目标值，上海房地产业在上海经济中的支柱地位正日益显现。 从2002年上海房地产市场数据中可以清楚地看到：房地产开发投资稳步上升；商品房需求量持续增长，市场供求两旺；存量房市场大有追赶增量房之势。 一、房地产开发投资继续稳步上升 2002年第四季度房地产开发投资额155.24亿元，与去年同期190.25亿元相比， 减少35.01亿元， 减幅18.4％。 从2002年全年来看，上海房地产开发投资额达720.23亿元，一举超过1996年本市房地产开发投资额，创出历史新高。今年房地产开发投资与过去投资不同地方是，过去房地产投资是写字楼、办公楼热，一般要占到投资额的50％左右，现在是住宅热，占房地产开发投资的四分之三以上。去年住宅投资是563亿，占78.2％，今年住宅投资计划580亿，全市固定资产投资规模在2300亿左右，房地产投资可能在750－800亿之间，住宅投资占整个房地产投资仍保持在四分之三左右的水平。应该说上海房地产市场(尤其是住宅市场)是一种供求两旺、高位运行态势。近来一段时期，房地产市场议论颇多，主要形成两种观点。一种观点认为：近几年上海房地产市场供求两旺，主流是健康的，上海楼市没有泡沫。另一种观点认为：上海房地产投资开发过热，房价上涨速度过快，楼市泡沫已现。对此，笔者基本倾向第一种观点，但并不是讲上海楼市已经是尽善尽美，一点问题都没有。相反，有些问题还是比较严重的。主要表现为房价上涨过快和供应结构失衡。2002年上海商品住宅预售价格指数同比上涨13.16％， 大大超过2000年4.51％和2001年7.87％的水平。2002年每平方米3000元以下商品房共成交386.02万平方米，同比减少3.4％，占商品房比重从上一年的22.2％，跌至14.4％。而每平方米7000元以上商品房共成交310.47万平方米，同比增长1.31倍，所占比重从上一年的 7.4％，增至11.6％。如何满足本市居民改善居住条件愿望，已成为上海房地产市场稳步发展的一大课题。 二、土地供不应求矛盾突出 2002年第4季度新增经营性土地出让面积1072.81万平方米， 同比增长21.1％。 从全年情况来看，土地出让面积达1597.72万平方米， 同比增幅达52.2％，是近几年土地需求增长较快的年份。上海自2001年7月1日开始对土地转让实行招投标制度以来，社会各方面对土地需求不断增加。不仅外资外地企业纷纷加大对上海房地产开发力度，而且本市国企和转型企业以及民营企业也纷纷加快房地产开发步骤，以致对土地需求不断上升。一些大开发商凭借资金品牌优势手中圈了不少地，另一些中小开发商拿点边角料，吃别人剩下的馍馍也不亦乐呼。 由于上海房地产市场需求巨大， 每年在2000万平方米以上，今后几年仍将保持这种状况。因此，只要市场定位不是太离谱，一般来讲销售应该不成问题，尤其是住宅，基本上是有一套卖一套，有一幢卖一幢。所以，尽管上海房地产百强企业的门槛在不断提高，但百强企业的市场占有率却依然维持在原有水平上。主要是蛋糕做大了，中小房地产开发商仍能在市场竞争中找准自己的坐标。值得注意的是， 无论是第4季度还是全年，土地出让面积的容积率都呈大幅度下降， 第4季度在土地出让面积中可建建筑面积同比负增长11.7个百分点，而商品住宅可建建筑面积同比更是负增长15.7个百分点。全年的情况也是如此，可建建筑面积同比增长28.2％，比土地出让面积增长相差28个分点，商品住宅可建建筑面积同比增长23.6％，比土地出让面积增长幅度相差36.8个百分点。从以上数字也可以判断，上海低密度住宅在市场中的比例估计不少。目前市场上在建的低密度住宅数量可观，但具体数据还没有细分统计，希望有关部门进行房地产品种细分统计，这不仅有利于开发商对市场分析，而且也有利于政府对市场调控，更有利于上海房地产市场健康稳步发展。最近，国土资源部就全国清理各类园区用地，加强土地调控有关问题发出紧急通知。内容包括：清理违规设立的各类园区，严禁违法下放土地审批权，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发，严格控制土地供应总量，健全土地交易管理的各项制度，加大土地出让后的监管力度。相信这一紧急通知的出台，对全国房地产市场尤其是上海房地产市场的健康稳步发展将起积极作用。 三、商品房市场持续增长 2002年第4季度商品房批准：预售面积758.16万平方米，同比增长19.7％，而与此相对应的已登记商品房预售面积达817.24万平方米， 同比增长50.2％，上市量与成交量为1：1.08。 而商品住宅的这一比例已达1：1.09，这也就是说，现在房子是造得没有卖得快。近几个月，上海商品住宅市场已成为卖方市场，众多楼盘正在建造阶段，已引得一大批购房者关注，纷纷打听开发商是谁? 什么时候开盘?价格多少?房型如何等等。许多楼盘都是还未开盘，都已预订完了。一些楼盘供应与需求1：2已不是什么新鲜事，有的达1：3、1：4， 甚至需要通过公证处摇号来确定。这一现象一方面反映上海房地产市场的确是供求两旺，另一方面也反映市场如此火爆背后隐藏着危险。21世纪90年代，房地产业从暴利走向微利，如今又开始走向厚利甚至暴利，对产业发展不利。市场如此之好，所有企业都活得好好的，也就不思进取了，什么资产重组、什么产业集中、什么企业改革，都被市场繁荣所掩盖了。同时，房地产市场的黄金效应，使房地产业从竞争走向寡占，导致各行各业竞相杀入，给未来产业发展埋下隐患。一旦市场供求关系逆转，则新一轮竞争将非常严峻。 从2002年全年情况来看，商品房批准预售面积2610万平方米， 同比增长951万平方米，增幅达57.3％。而已登记商品房预售面积达2685万平方米， 同比增加853万平方米，增幅达46.6％， 供求比为1：1.03。2002年商品住宅批准预售面积2476万平方米，同比增长64.9％，已登记商品住宅面积2587万平方米， 同比增长44.3％，供求比为1：1.04，这充分说明上海房地产市场供求两旺。 从房屋分类情况来看，2002年登记预售商品房成交面积中，住宅占96.3％，办公占1.6％，商业占2.1％。2002年预售商品房每平方米单价为4895元，商品住宅为4803元。 从购房对象来看，2002年个人购买商品房比重继续攀升。商品住宅买卖登记中，个人购买占96.2％，商品住宅预售登记中个人购买占98.5％。在2002年登记预售商品房成交面积中，属本市居民购买占75.7％，外地人士购买占18.7％，境外人士购买占5.6％。 在每平方米7000元以上高价位商品房购买中，外地人士占29.3％，境外人士占23.3％，两者合计52.6％。 从销售区域来看，2002年商品房预售排名前4位为浦区、闽行、普陀、宝山，分别占全市预售总量的19.8％、14.4％、9.8％和6.8％，合计占全市预售总量的50.8％。其中，浦东、闵行、 普陀三区不仅保持全市预售总量前3名的地位，而且占全市的比重分别提高了1.4、 2.1和0.7个百分点，其预售商品房面积分别达532万平方米、 387万平方米和263万平方米，三个区预售面积已达1182万平方米，大大超过全国任何一个城市的商品房预售面积，同时足见上海房地产市场巨大吸纳量。 四、存量房市场继续超常发展 2002年第4季度已登记的存量房买卖面积为509.47万平 方米， 同比增加近100万平方米，增幅达24.3％，其中已售公房面积112.63万平方米， 同比增加15万平方米， 增幅为15.9％。从2002年来看，存量房交易继续保持超常发展态势，达1790万平方米， 同比增加368万平方米，增幅为25.9％，其中住宅占74.9％。 2002年已售公房上市出售成交79441套，交易面积419.9万平方米， 占总存量交易面积的23.5％， 比去年同期增加14.9％，上市平均出售价为17.1万元／套，平均每套建筑面积为52.9平方米。 上海存量房市场近年来连续保持超常增长态势，尽管存量房交易总量仍没有增量房市场高，但就成交套数而言，存量房交易套数已超过增量房市场，二手房交易数量超过一手房只不过是时间问题的事。乐观估计，今年就可能超过。悲观点，也不会超过三年。这表明上海房地产市场交易方式将从增量为主，开始走向增量与存量交易并重，再经过若干年以后，逐步向以存量为主。 尤其需要指出的是，2002年上海存量房的价格上涨速度非常快，本市主要受动迁需求拉动所致，一些二手房单价已接近甚至超过一手房价格。近年来，本市在建造国际化大都市过程中掀起了新一轮旧区改造。这些动迁户中，除少数具备购买商品房能力以外，大部分仅有购买售后公房能力，使部分地区售后公房二手房出现异常上涨态势，个别地区一个月每平方米上升几百元， 一套住房上涨1-2万元也是什么稀奇之事。由于这些售后公房具备套面积小，总价低的优势，一套60平方米的二室一厅，如果单价上涨至5000元，总价也只有30万元。而一手房市场中，30万元又能买什么地方的房子呢? 因此，这一价位的二手房是奇货可居。然而，售后公房毕竟存在着房型陈旧，环境较差，房屋质量参差不齐等不利因素，它与新建住宅小区存在着较大的品质差异。这种一手、二手房价格倒挂的状况，随着本市居民购房能力的提高，以及供求关系的转变而变化。 综上所述，2003年的上海房地产市场仍将延续2002年态势，继续保持供求两旺、高位运行的态势，供给与需求仍将创历史新高，一手、二手房交易量将双双突破2000万平方米。