今年以来，房地产开发随着住房制度改革深化和旧城改造步伐的加快继续保持健康发展势头，表现在：一是开发规模稳步扩大。１－２月完成开发投资２７．４３亿元，其中住宅１９．６５亿元，分别增长６３．７％和７９．８％。开发投资较快增长的原因除受开发量地影响外，主要是因为土地购置费大幅增加。１－２月开发商购置土地１４７．６万平米，增长了２７．５％，支付土地购置费１１．６３亿元，是去年同期的１．５倍。土地购置费占完成开发投资的４２．４％。二是在建规模适中。商品房施工面积９９８．１万平米，其中当年新开工面积１６６万平米，分别增长１４．９％、１６％。住宅、写字楼、商业营业用房施工面积分别为８２３．６万平米、４０．９万平米、９９．５万平米。１－２月竣工商品房７２．２万平米，其中住宅竣工６７万平方米，分别增长４０．３％、５５．９％。三是开发资金充足。１－２月房地产开发资金来源合计５５．７６％亿元，增长５．１％，其中银行贷款２３．１亿元，企业自筹１７．２亿元，购房户定金及预付款１１．１亿元，分别增长２．４倍、３７％、２１．４％。银行贷款大幅增加主要是受供地方式改变的影响，过去协议供地开发商多采用预付部分地价款，待开发到一定阶段后开盘销售，取得收入后再支付购地费。土地公开拍卖后，开发商必须全额付款才能取得土地使用权。这也是土地购置费大幅增加的原因所在。四是商品房销售旺盛。１－２月销售商品房８３．３万平方米，实现商品房销售额２１亿元，分别增长８２．５％、１．２倍。其中住宅销售７７．４万平方米，增长８２．１％。住宅销售中，别墅和高档公寓销售１３万平米。商品房价格走势平稳，全市商品房均价２５１８元，其中住宅２２７４。个人购房占商品房销售的比例达到９４．８％，其中住宅占９５．８％，成为市场消费的主体。　　值得注意的是积压商品房有较大增加。在商品房空置面积中，空置时商超过一年期的积压房达到６６万平米，其中住宅４０万平米，商业营业用房１０万平米，分别增长４２．２％、６５．８％、６５．７％，应引起开发商的关注。　　一、综合指数平稳 2002/2003综合指数趋势 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2002年 980 978 978 980 977 978 980 980 981 981 982 982 2003年 983 982　　２００３年１、２月的成房指数综合指数分别为９８３点和９８２点，比去年同期分别上升３点和４点。新年的头两个月的房市处于一个活跃的状态之中，开发和销售状况都有很大程度上的增长。关于最近成都房市出现的几个热点：住房需求、房价的问题在这里作简单的探讨。　　（一）住房需求仍旺盛　　在《成都房地产业发展现状及对策研究》中介绍的粗略估计成都市住宅需求中指出，假定成都市城镇人口数量及住房状况不发生异常波动，利用下述公式推导城镇居民新增住房需求量：预计城镇居民住房需求量＝预计城镇居民住房面积－现有城镇居民住房面积＋住房损毁面积。　　近年来成都市城镇人口的增长远远高于总人口的增长，２００１年成都市总人口１０１９．９万人，城镇人口３５４．７８万人：２００１年成都市城镇居民人均住房建筑面积２４．４平方米，１９９６－２００１年年均增长５．５％。为此，我们分别测算如下：２００２年城镇人口３６４．６４万，到２００５年增长到３９５．９万，２００２年城镇居民住房面积９３８７万平方米，到２００５年可能增长到１１９６７万平方米。成都市旧城改造目标是在三年内基本完成城区５２９万平方米的危旧房拆迁，今年的目标是拆迁１００万平方米，这部分可以认为是自然毁损面积。２００２年城镇居民新增住房需求８３０万平方米。按惯例，自然毁损的面积存在一个膨胀率的问题，即每拆除１平方米，要增加２平方米的需求。所以，２００２－２００５年城镇居民新增住房需求累计３８３９万平方米。　　上述推算结果表明，未来几年成都市城镇居民住宅消费需求将持续趋旺，年均住宅需求量近１０００万平方米，到２００５年城镇居民人均住房面积达到３０．２平方米，基本实现小康居住标准。　　（二）成都市房价逐步趋于正常合理　　如今，有很多关于今年房价要下降的传闻，北京、广州等个别城市年初呈现了房价下调和市场降温的新特点，甚至于成都某一楼盘公开声称房价下降６８６元／平米，但这现象并不能反映成都房价的实际情况。成都房价真的具有如此大的下降空间吗？对于大多数楼盘来说答案是否定的。突然降价六百多元的楼盘也不能排除自我炒作的嫌疑。　　第一、理论上价格范围处于合理区间。　　１９９８年成都市的平均房价为２６４０元／平方米，１９９９年为２６５０元／平方米，２０００年为２７３０元／平方米，２００１年为２７６５元／平方米，２００２年为２７９６元／平方米，虽呈上升趋势，但如扣除物价变动等因素后；实际房价并未发生太大变化。如果以人均建筑面积２０平方米计算，１９９８年房价为家庭收入的８．１４倍，１９９９年为７．４２倍，２０００年为７．１１倍，２００１年为６．７４倍，可以看出成都市的房价与家庭收入相比呈下降趋势，按照世界银行提出的合理房价，应当是以家庭年收入的３－６倍的标准来衡量，成都市的房价正逐步趋于正常和合理。　　第二、土地成本的难以约缩。　　自从成都市施行“商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，商品住宅用地应主要采取拍卖方式出让”的政策以来，土地作为一项固定成本的约缩空间正变的越来越小，土地市场的公开化解除了以往的暗箱操作，开发企业关于土地市场上的不正当竞争得到消除。而房地产建设中的一大块成本正是土地出让金。在去年进行的几场土地拍卖会上可以看出，国有土地进入市场化运作的价值将远大于以往的划拨或协议方式下展示的价值。因此，土地价格的只身不降不会促进房价的下跌。而且，据了解成都市２００３年的国有土地筹备有８０００亩，对于一个有８００多家房地产企业的成都市来说，每家企业平均不到１亩，８０００亩的土地储备并不多。因此，土地的稀缺性也会促进地价的上涨，房价也不会有下降的促导因素。　　二、住宅指数　　２００３年１、２月住宅指数分别为１０００点和９９８点，２月有所下跌是属于阶段性下跌，住宅指数总体上比去年有大幅的上升。１－２月住宅施工面积为８２３．６万平米，住宅销售旺盛，１－２月销售商品房８３．３万平方米，住宅竣工６７万平方米，增长５５．９％实现商品房销售额２１亿元，分别增长８２．５％、１．２倍。其中住宅销售７７．４万平方米，增长８２．１％。 2002/2003住宅指数趋势 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2002年 995 992 993 995 993 995 996 996 997 997 998 9992003年 1000 998　　市区将加大经济适用房建设　　我国第一部专门管理城市规划区内经济适用价格的法规——《经济适用住房价格管理办法》已由国家计委、建设部制订完毕，２００３年１月１日起正式实施。《办法》的出台进一步明确经济适用住房相关政策，我国住宅建设将发展以经济适用住房为重点的住房供应体系，多渠道解决中低收入家庭的住房问题。　　建设部有关负责人要求，各地要尽快制订和完善中低收入家庭的收入标准，经济适用住房购房对象的条件、购房面积标准及超面积的处理办法。人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时要增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应。对房价收入比较高、对取消或减少经济适用住房的城市，要控制新增土地的供应规模。对未制订经济适用住房监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以划拨方式提供建设用地。　　针对某些地方高档楼宇开发成风的现象，国家建设部已运用宏观政策加以控制，明令禁止一些高档房地产项目的审批。此举意味着豪宅的建设项目审批将受到严格控制，同时鼓励建设符合大多数消费者购买力的中低价房和经济适用房。由此，令人关注的房地产市场结构调整正式拉开序幕。成都市今后的经济适用房也将逐步以市场化手段解决，这将为成都开发商提供更多机会，为普通百姓提供更多、更好的经济适用房。现今的成都经济适用房存在的问题是面积过大，已经超过了商品房主力户型的下线。这与中低收入家庭的现状不相符合。　　三、办公、商业物业指数 2002／2003办公物业指数趋势 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2002年 947 944 946 945 944 945 947 946 947 946 947 9462003年 947 947 2002/2003商业物业指数趋势 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2002年 911 907 907 908 905 907 907 909 910 911 911 9112003年 912 911　　２００３年１、２月度办公物业指数都为９４７点。１、２月度的商业物业指数分别达到９１２和９１１点。总体表现平稳。１－２月的写字楼、商业营业用房施工面积分别为４０．９万平米、９９．５万平米。　　成都商业地产经过２００２年的酝酿，在２００３年，将爆发出一场商业地产开发销售的热潮。市区传统商业圈内２６大片区１５０万平方米的黄金土地被置换出来，成为开发商争享的诱人蛋糕。几个超大商业项目业已开盘或者正在筹措开盘时机。不论是写字间、商铺、专业市场、主题商场、ｓｈｏｐｐｉｎｇ　ｍａｌｌ、社区步行街等等业态都会涌现，以城市之心、威斯顿联邦、世都大厦、大地城市脉搏、铁通太升电讯城、翡翠城、＠世界、新染房女人街、天府汇城、熊猫城、国际商城、学苑风情港等为代表形成百花齐放的多元格局。不少投资者开始从股票市场向商业地产投资转移，加上媒体的关注，专业团队、专业公司的出现都将加速商业地产的快速发展。在范围上，伴随住宅地产从市区向市郊、二级城市的推移，商业地产也由市区向社区、由市区向郊县，由中心城市向二级城市发展。去年成都房地产开发总量中，９１％为住宅，商业、商务用房仅占９％，这与成都作为中国西部中心城市的定位是不相称的，商业、商务用房的发展潜力很大。随着境外跨国公司和金融机构陆续来蓉落户，成都市第三产业正处于升级换代的临界点，房地产开发商应该敏锐地察觉出其中的商机，适时调整开发结构。