点击查看北京成业行２００４年度北京房地产市场总结及２００５年预测报告全
文

２００５年北京房地产市场预测主要观点：

整体市场供需：

市场明年供应量将有所减弱，郊区县集中供应趋势明显。

价格走势预测：

价格走势——整体趋势看涨，不同区域增长幅度不同。

楼市热点区域预测：

酒仙桥、中关村核心区、海淀后山、来广营和楠中轴路将是２００５年的热点区
域，这些区域鲜明的产业特点、大投入的基础设施改造以及新鲜的房地产概念，并且
有大量土地潜在供应，将会引起各方面密切关注。

购房群体预测：

（一）住宅、别墅、高档公寓市场外地客户比例将进一步提高

（二）办公市场国内企业单位及国内行政、企业、经济组织客户比例将进一步提
高，个人购房客户将减少。

（三）投资类客户数量减少。

别墅市场预测：

从总体看，未来供给规模应该是增加的。

需求方面，未来的几年别墅的需求将稳定增长，

产品方面，１）受需求影响，高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高；经济
别墅将最受市场欢迎，尤其是１００万－２００万的经济型别墅，与此同时经济型别
墅市场的竞争将会更加激烈。

２）原创及中式风格需求逐渐形成，会有一批类似项目推出。

３）社区更加追求纯粹化，混合型别墅项目的市场份额不断降低。

高档公寓市场预测：

供应方面

１）供应量还会有所增加。

２）朝阳公园、亚奥板块和太阳宫地区将是未来供应的热点区域。朝阳公园地区
最大的优势是居住环境的高品质，而且已经形成了成熟的高档公寓居住区氛围；太阳
宫地区的优势是土地储备充足、紧邻三环的地段和地段价值的逐渐认同；亚奥板块的
优势则是地块处于升值过程中，未来前景看好。

３）空置率仍是业界关注的要点，２００５年随着奥运的临近以及加入世贸的深
入，空置率有望出现下降趋势。

需求方面

需求稳中有升，保持在一个供需两旺的态势。

购买客户群体中，按地域划分北京和外地客户构成了消费主体，今后随着奥运的
临近外地购买型的客户比例还会大幅上升。按购买用途划分，投资型客户比例会有所
增加，热点投资区域将会集中于亚奥板块。自住型客户仍会继续看好朝阳公园地区。

价格方面

价格有上升空间

在稳中有升的需求前提下，租金有望出现回升迹象

商业地产市场预测：

商业地产供应将会持续快速增长，但开发势头会有所抑制。

从２００４年的商业类开发投资比例，可以看出未来的几年将进入北京商业地产
市场面积供应的高峰。从供应区域上进行分析，ＣＢＤ、亚运村和中关村地区，都将
成为未来项目供应的热点区域。新增的供应将导致市场竞争加剧。

开发势头放缓。受政府整顿的影响，预计２００５年北京商业地产市场开发量会
受到一定程度的抑制，开发势头会放缓。

商业营销模式上有创新空间。

写字楼市场预测：

受政策影响较大，加息的影响，对写字楼客户审查难度的加大，按揭门槛抬高。

需求方面

今明两年，中国入世的保护期即将结束，中外资机构的业务拓展将进一步活跃，
将带动更多的服务机构出现，总体来看，未来一段时间写字楼的需求将进一步扩大。
尤其是外资机构的需求力有上升的趋势，但受金融政策的影响，投资客户比例会有所
降低。

中关村

从未来６个月的写字楼供应来看，中关村金融中心等楼盘的入伙将进一步加剧中
关村地区的竞争，受此影响租金价格会有所下降。但随着中关村写字楼现房集中供应，
　将迎来销售成交发高峰。

金融街

供应高峰的来临，租金走势回略有下降。

根据金融街二期的整体规划，今年内，金融街所有尚未开工的项目将全部启动建
设。按照计划，所有建设项目将在２００６年竣工，在２００７年前投入使用，因此
今后３年内将是金融街写字楼供应的高峰期。受供应高峰的影响，预计金融街地区写
字楼的租赁市场会多少受到一定的影响，而出现终止目前租金价格走高的情况。

其他区域，多元化格局继续显现

目前除ＣＢＤ、中关村、金融街这三个北京市规划的商务“核心”外，已经在逐
渐形成其他的商务分中心，如朝外商圈、甘家口商圈、公主坟商圈等。主要是因为随
着城市建设的发展，越来越多的专业市场出现，导致多元化商圈的形成。例如：随着
奥运公园商业地块的整体启动，明年亚运村商圈将成为市场热点。

商住公寓市场预测：

（一）亚奥板块和三元桥板块商住公寓放量明显

亚奥板块在奥运村规划的实施和奥运商机的逐渐显现下，商务氛围将更加浓郁，
商住公寓需求扩大，带动此类项目逐渐增多。三元桥板块的太阳宫区域还有大量土地
尚未开发，未来定位为商住公寓的可能性很大，因此此地区也将放量。

（二）ＣＢＤ地区商住公寓新盘少，泛ＣＢＤ区域受到关注

今年起ＣＢＤ商住公寓基本无房可卖，明年新盘仍然有限。而泛ＣＢＤ地区，如
双井、东二环沿线等地还将有大量项目供应，商住区域泛化是２００５年大趋势。

  　（三）商住公寓价格提高

在地价上涨、客户对产品品质要求逐渐提高、写字楼销售市场依然疲软等因素作
用下，商住公寓价格将有所提高，逐渐与写字楼接轨。

（四）投资回报整体下降

二手房市场预测：

２００５年放量继续增大，价格上升缓慢，交易依然火暴。

随着相应政策的出台及深入，政府对公有住房上市条件的放宽，预计２００５年
会有大量的房源入市，进一步缓解北京二手房供不应求的情况。大量房源的入市也对
二手房价格产生冲击，预计明年价格会与今年持平。