近几年来，我国部分地区已经出现了房地产过热，主要表现在房地产开发投资高
速增长，房价持续飙升，上涨幅度已经远远超出经济总体增长水平及其它行业产品与
服务的涨升幅度。房价增长过快的趋势，不仅是２００５年房地产健康运行的突出矛
盾，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素。

一、高房价对社会经济的影响

１．加剧金融风险的聚集。房价持续上涨导致高房价，使居民购房不得不依赖银
行金融支持。个人住房按揭贷款的增加使整个银行体系的风险也在累积，首先，个人
家庭住房贷款者，即使无力偿还贷款，银行也无权拍卖房产抵债，使房贷存在隐性呆
坏帐风险；一旦高房价泡沫破灭，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形
成恶性循环。银行的资金将面临流动性风险，若这两方面的风险蔓延，将足以威胁整
个国家的金融体系安全；再次，房地产过热将吸引大量资金进入，加大了金融风险的
集聚，使房地产开发投资隐含的金融风险更大。房地产开发中银行中长期贷款的增加，
导致金融风险的集聚。因为随着房价的迅速攀升，使商品房空置面积不断扩大，导致
占压银行资金偏多，长期贷款增加，使货币信贷的潜在压力增大，削弱了货币信贷作
为主要政策手段对经济的调控能力。最后，房价持续上涨会使住房由消费品演变为投
资品和投机品。房产投资具有相对长期的特征，而房产投机却是一种短期行为。房产
投资、特别是投机势必会导致很高的房产空置率，这不仅会导致土地与房产资源的闲
置和浪费，而且还会吸引大量现金流量集中于房地产部门，进而引起金融部门流动性
下降和全社会金融风险增加。

２．导致居民消费支出减少。房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的
同时，在一定程度上却抑制了其他消费。从目前我国房价与居民收入水平的对比看，
总房价是普通家庭年收入的１１倍多，远高于世界银行认可的３－６倍合理区间，房
价与家庭收入之比大大超出了正常区间，购买住房已经远远超出了中低收人家庭的经
济承受能力。很多家庭为了积累起买房子的首付资金，不得不缩减其他必要生活资料
消费支出或依靠银行贷款，使许多家庭背上了沉重的债务包袱，成为抑制家庭当期消
费和长期消费增长的重要因素。事实上高房价对当期和长期消费的影响已在物价指数
上得到充分印证，以南京为例，２００２年南京物价指数全年负增长，但相比之下，
商品房价格指数却一路走高达１０４．７，２００５年以来，这种格局并未改变，累
计至２００５年８月末，南京居民消费价格指数仅为１００．９（当月为１００．８）；
同期的商品零售价格指数则更低，８月当月及累计指数都仅为９７．６；但居住类指
数累计却高达１０４．８，而三季度商品房价格指数更高达１０８．９。这说明，市
民们把大量资金投入到购房及相关消费中，其他消费领域却因此而难有起色。消费支
出的缩减还会导致生产这类消费晶的生产商的生产只能维持原状或萎缩进行，由此连
锁反应，则可能导致国内汽车制造、电子产品、日用消费品的长期消费需求下降，最
后引起普通老百姓真正需要的社会产业的萎缩，这不仅导致城市居民文化、教育、旅
游、娱乐消费的下降，同时还威胁到城市经济的持续增长及城市的创新和发展。

３．加剧产业结构的不平衡。高房价与高利润使社会经济要素配置错位，致使房
地产业投资居高不下，并导致了上下游产业的畸形发展。２００４年，第二产业在三
次产业中的比重占５３．０％，明显超过一般国际最大比重标准，比上年增长１１．
１％，比第一和第三产业增幅速度分别高４．８和２．８个百分点；重工业增长１８．
２％，增幅比轻工业高３．５个百分点，而重工业特别是钢铁和水泥等行业过度扩张
的动力，在很大程度上来源于房价增长过快。

４．扩大居民收入分配差距。一方面，在房价过快增长的情况下，低收入阶层不
仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；对于那些倾
其所有购买一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年还清贷款，并拥有了自己
的产权住宅，但由于其自用居住房产不可能进行实际交易，因此房产价格上升只增加
家庭的账面财富，并不增加可使用财富。而那些具有房产投资甚至是投机能力的人，
只要房价上涨幅度大于利息，就可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的
溢价，获得比普通人更多的流动性财富收入，从而导致财富向购房者尤其是投机性购
房者方面转移，同时也扩大了房地产开发商收益优势；另一方面，如果房价增长过快
后大落，或者发生逆转，损失必然首先落到主要依靠贷款购房尤其是投资性购房者身
上；另外，对于房价较高、持续上涨且中心城区土地有限的大城市而言，还会出现“
富人进城、穷人下乡”的逆向流动潮，这不仅会产生居住的“阶层同质化”，同时还将
导致多数普通大众对城市文化、环境等公共基础设施享用机会的实际下降，从而加剧
“精神贫困”、“文化鸿沟”。高房价导致的贫富差距现象极有可能固化低收入阶层现有
的生存状态，并削弱低收入家庭向上流动的能力。

５．高房价抑制城市就业的增长。高房价大大抬高了城市创业，特别是第三次产
业的创业门槛，使企业不得不加大对经营性房屋的投入，在资本总量一定的前提下，
用于购买劳务的可变资本只能随之减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪
收入，或者减少从业者人数，或两者兼而有之，无论出现哪种情况，对稳定乃至扩大
就业都是不利的；另外，在高房价的压力下，企业为留住人才稳定员工，往往不得不
随之提高员工工资，结果高房价与高工资比翼双飞，企业获利明显变薄，给企业扩大
规模、增招人手增加了难度，这对企业的长远发展以及扩大社会就业显然是非常不利
的；同时，高房价使劳动力流动异地就业难度加大。长此以往，我国的城市化进程将
严重受阻，农村富余劳力向城市、特别是大城市的转移将大受影响；最后，房价持续
上涨也将对失业率产生影响。度高房价与支付能力的不平衡，影响城市居民的消费能
力从而直接影响到城市就业岗，这使我们确信高房价与失业上升的正相关。

二、克服高房价对社会经济影响的对策分析

１．规范住房金融业务。首先，商业银行应提高对房地产开发商的自有资金和资
质要求。商业银行对开发商贷款时应加强对房地产开发企业的审查，企业自有资金应
不低于开发项目总投资的３０％，对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目
的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款，不能盲目地注入贷款。其次，适当
调整个人住房信贷政策。提高贷款门槛和首付比例，严禁“零首付”个人住房贷款，贷
款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过８０％，对购买第二套以上住房的，将第
二套住房的贷款利率由较低的住房贷款利率改为相对较高的商贷利率，或者不给购房
者购买第二套或更多房产的贷款发放。再次，强化对土地储备贷款的管理，防止出现
地价泡沫。最后，适应商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款流动性的要求，推进诸
如住房抵押贷款支持证券（ＭＢＳ）等房地产金融产品的创新。

２．进一步发挥政府的作用，建立住房有效保障体系。政府应继续加大经济适用
房建设的开发力度，把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入
居民住房问题的政策措施；住房建设应面向大量的中低收入家庭，努力使住房价格与
大多数居民家庭的住房支付能力相适应，使更多老百姓买得起房子、愿意买房子；政
府应建立城市住房保障制度，启动廉租住房工作，对无力买房且经济条件较差、希望
租住低租金住房的家庭，完善、落实面向低收入家庭的住房租赁新机制，保障贫困家
庭的居住权；同时政府根据实际情况给予特困家庭一定的补贴和贷款支持，保障低收
入家庭的住房需求；规范发展房屋租赁市场，鼓励开发建设租赁型普通商品住宅，引
导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题，改变“居者有其屋”的传统观念。

３．调整和改善商品房结构。政府部门应加强房地产开发审批管理，与不同收入
群体相适应的高档商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房的建设应有一个合适
的比例，尤其应鼓励经济适用房、廉租房的建设，无论从眼前看还是从长远看，住房
需求的主体都是普通中低收入居民家庭，住宅供给也必须以大众化需求为主体，否则，
住宅与房地产的发展就会成“无源之水，无本之木”；高档商品房和别墅的需求量十分
有限，可通过提高高档商品房的有关税率来抑制其扩建；对中低档商品房在税收上实
行优惠政策来刺激其供给增加。

４．加强对普通商品住宅销售中价格行为的规范与管理。针对商品房销售中出现
的不明码标价、价外乱收费、重复收费牟取暴利等行为，从保护消费者利益，维护房
地产市场的健康与稳定出发，制定相应的政策规定，实行价费合一的成本计算办法，
规范经营服务性收费，加大明码标价的管理力度，强化销售合同对开发商的约束；建
立有效的信息发布机制，对外公布住房供应信息，严厉打击发布虚假信息、欺骗和误
导消费者、恶意哄抬房价行为。

５．积极引导消费，提倡住房梯级改善。居民购房时应根据自己的收入水平量力
而行、逐步过度，梯级改善住房条件。即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房，待
条件逐步成熟时再买房，先买二手房，再买新建商品房，先买小户型房，再逐步扩大
住房面积，住房面积要适中，不宜追求过度消费，提倡适度住房消费。

６．加快完善社会保障体系，调整收入分配政策。增强低收入家庭的消费支付能
力，提高实际购买力，降低房价收入比，从而形成可持续性的市场需求，最终努力使
房地产市场的供求趋于平衡。房价调控是一个宏观的系统工程，涉及到国家的财政、
金融、司法以及建筑等多方面进工作，只有在国家的宏观调控政策的引导下，各级政
府统一规划，统筹安排，才能有效克服房价上涨对我国社会经济的影响，人民才能安
居乐业，国家才能稳定。