新开工、投资增速呈现放缓态势

    2016年1-5月份,全国房屋新开工面积5.95亿平米,同比增长18.3%,增速较1-4月收窄3.13个百分点。单月来看,5月单月房屋新开工面积同比增长10.6%,增速较4月份回落15.2个百分点。投资方面,1-5月份全国房地产开发投资3.46万亿元,同比增长7.0%,增速与1-4月相比小幅回落0.17个百分点。单月来看,5月单月投资同比增长6.6%,增速较4月收窄3.1个百分点,投资增速开始趋缓。我们认为目前销售见顶已经基本确认,未来边际成交将持续走弱,进而会对新开工、投资形成压制,预计下半年新开工、投资增速或将趋势性回落。

    热点城市“地王”频现,带动地价、出让金显著上涨

    2016年5月,300城市住宅用地推出规划建筑面积7172万平米(环比约+23%,同比+5%),成交规划建筑面积5400万平米(环比+32%,同比+18%),成交土地出让金1990亿元(环比+47%,同比+171%),楼面均价3685元/平米,平均溢价率约66%,单月溢价率维持历史最高水平,供给/成交数值则环比上月小幅下降至1.22。整体来看,5月份宅地市场热度有所回升,尤其是热点城市“地王”频现,带动整体地价及出让金上涨显著。

    销售高点已至,边际成交将持续走弱

    2016年1-5月份,全国商品房销售面积4.80亿平米,同比增长33.2%,增幅较1-4月份回落3.3个百分点,其中,住宅销售面积4.29亿平米,同比增长34.3%,增幅较1-4月份回落4.5个百分点。单月数据来看,5月份商品房、住宅销售面积同比分别增长24.2%和22.0%,增速较4月份分别大幅下降19.8个百分点和23.9个百分点。整体来看,尽管16年全年成交增长已基本确立,但我们强调目前成交高点已至,预计下半年新房成交热度将逐步回落,边际成交将持续走弱。

    房企到位资金继续增长,依旧受按揭贷大幅增长带动

    2016年1-5月,房地产开发企业到位资金5.37万亿元,同比增长16.8%,增速与1-4月持平。具体来看,国内贷款累计同比增长2.3%,增速较1-4月份微增0.1个百分点,利用外资42亿元,同比下降72.1%,而自筹资金则同比增长1.4%,较1-4月份收窄2.3个百分点。其他资金方面,1-5月份其他资金同比上涨39.4%,增速较1-4月份扩大1.5个百分点,其中定金及预收款同比上涨35.2%,个人按揭贷款则大幅增长58.5%,增速环比上月提高3.8个百分点,销售回笼依旧是支撑房企到位资金改善的主因。

    风险提示

    政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。行业销售增速低于预期。