上周(2017/06/19-2017/06/25)上周40个重点城市新房环比下降1.7%,6月日均新房成交环比5月上升4.3%,一线城市环比成交上涨20%,二线及三线城市环比成交均出现下滑。上周A股纳入MSCI指数尘埃落定,房地产板块有12支股票入选,对于龙头房企的估值提升有促进作用,所占权重较大,值得重点关注。但目前时点面临调控政策和流动性趋紧的大背景,从近期银行纷纷上调商业房贷利率来看,银行面临负债端成本压力骤升,未来美联储持续缩表或使国内市场流动性维持目前趋紧的格局,而目前40%的新增按揭信贷占比离央行30%目标的仍有下降空间,管理层降杠杆的主基调也没有改变。从企业端来看,目前主流二线房企的规模扩张速度明显,负债率居高不下,销售回款增速下滑将凸显企业的财务风险,最终被迫进入去库存周期,价格预期反转后三四线楼市的成交持续性也将受到影响。在行业销售同比高位下滑且流动性风险加剧的背景下,我们对板块维持中立评级,主要推荐:1)资源型全国龙头房企:华侨城、招商蛇口、保利地产等;2)区域主题及龙头:华夏幸福、首开股份、华发股份等;3)优质转型:嘉宝集团、三湘印象、冠城大通、迪马股份等。

    支撑评级的要点

    板块行情:上周SW房地产指数上涨1.96%,沪深300指数上涨2.96%,相对收益为-1%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第5位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:华鑫股份、万科A、京能置业、丰华股份、合肥城建。

    公司动态:阳光城并购物产中大地产14家标的公司股权已完成过户;华夏幸福发行15亿元超短期融资券年利率4.99%;华发股份完成发行2017年第一期10亿中期票据,利率5.27%;保利地产竞价370轮拿下徐州新城区商住地总价11.77亿元;当代置业签约安徽九华山,打造600亩莲花小镇项目;绿地集团发行5亿美元一年期低息债券,票面利率4%;华侨城底价50.26亿摘天津两宗打包地块,无需自持住宅;万科首开龙湖联合体56.1亿获北京青龙湖地块,自持面积达12%。

    政策新闻:国务院批复同意徐州、太原城市总体规划;深圳规土委发布2017土地整备计划全年安排整备资金50亿;北京84.3亿挂牌昌平大兴三地块,限总价、竞自持及竞建设方案;标普预测中国地产行业未来一年或经历周期性下行,房企仍有债务风险;商务部发报告指购物中心成本压力较大,二线城市新增供应较多。

    行业数据:上周40个重点城市新房合计成交447万平米,环比下降1.7%;6月截至上周累计日均成交66万平米,环比5上月上升4.3%,较去年6月下降39.5%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:20.8%、-2.8%、-12.4%,北上广深环比变化分别为:30.3%、1.3%、145.1%、-8.6%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为5.1个月,环比下降0.13个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,526万平米,环比下降1.6%;年初至今累计成交3.1亿平米,同比下降0.2%。