事件:8月14日国家统计局公布2017年1-7月全国房地产开发投资和销售数据。

    开发投资增速下滑,后期保持乐观展望。2017年1-7月份房地产开发投资同比增长7.9%,下滑0.6个百分点。从构成上来看,主要是商业开发投资增速下滑幅度较大,1-7月为3%(前值5%),原因或与类住宅商业产品的调控趋严有关(7月强调调控政策的延续性和稳定性)。从基数上看,9月投资增速基数最高,Q4基数并不高,全年投资增速由于土地购置乐观,新开工回落速度趋缓,我们维持5-6%左右增长的判断。

    拿地依旧强劲,8月新开工将有所好转。7月房企购置土地面积同比增长24%(前值为20%),土地购置费维持高增长,拿地依旧强劲。这个趋势我们觉得要延续到明年二季度。商品房新开工1-7月增长8%(前值10.6%),住宅新开工7月同比下滑3%(去年10月以来首次,表现略低预期),8月基数有所下滑,下个月数据可能略好,其他月份波动也不显著,预计全年新开工实现增长5%左右(主要是房企库存消耗过快)。

    按揭利率上行,销售明显回落。三四线销售有明显回落,全国住宅销售面积1-7月增长11.5%(前值13.5%),7月销售面积同比持平(6月基数过高,同比增长18%),主要与按揭贷利率上行有关(7月利率上行是比较明显的),其次还与二手房信贷放款侵占一手房有关(7月主流城市二手房成交量环比没有明显下滑,二手房按揭贷不及时放款被投诉风险比较大)。利率上行的一个很重要原因是额度有限、而按揭需求强劲、银行积压的待发的按揭款越来越多,我们了解到一些中型银行全年按揭贷的80%已经用完,剩余还积压着3个月左右的应放未放金额,而且还有增大的趋势,大行的节奏控制的较为平稳。我们跟踪的60个城市,1-7月住宅销售面积同比下滑14%(约占31%),全国剩余590多个城市住宅销售面积增长28%;三四线销售在今年9-12月面临基数较大的压力,如果按揭贷的从紧趋势继续,全年销售面积的增长或回落到5%以下。

    投资建议:销量回落可能是最后一个鞋子落地,龙头公司近期公司债悄然放开,市场分化是必然的,坚定看好一线和部分二线,四季度销售面积增速见底和19大政策定调或成为转向的标志。但是目前不少个股回调后下行空间非常有限,重申买入金地、陆家嘴、蓝光发展,关注天健集团、华侨城、南山控股、南国置业、中航地产等标的。

    风险提示:三四线销售复苏或不及预期;开发投资增速回落或超预期;楼市调控政策或持续收严等。