本周板块上涨0.77%,跑输大盘:上周五晚央行降准1个百分点释放流动性,本周中美经贸会谈取得一定进展,受各种利好提振本周全行业上涨,地产板块涨幅0.77%,跑输大盘超过1pct,28个行业中排名27位,仅好于非银板块,通信、电气设备、家用电器涨幅居前。本周重点公司表现分化,荣盛、金地表现靠前,涨幅超过2%,侨城、招蛇、万科及华夏同样录得小幅上涨,而保利、新城跌幅超过1%,中南及阳光城小幅下跌。截止本周末重点公司PETTM最高的依然为中南,14.6X,华侨城、金地及荣盛不到6X,其余重点个股均在6-10X之间。

    首套房贷利率回落;广州放松户籍政策、海口加码调控;新城、招蛇2018年销额增速超50%:1)融360报告显示2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比11月下降0.53%,为23个月来首降,一线城市均出现回落,二套房贷款平均利率为6.04%,已连续两月出现回落。2)广州放宽引进人才入户的年龄限制,学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁;而海口将暂停向企业出售商品住宅,2018年4月后户籍迁入家庭限购1套商品住宅;3)本周多家房企公告2018年销售,其中新城、招蛇销售额增速超过50%。

    重点城市新房成交同比转负:开年第二周31城新房成交同比转负,两周累计同比降0.6%,周均成交略低于2018年周均水平。11城新增供给同比升幅收窄,前两周累计升40.8%,累计成交供应比升至1以上,为2018年中以来首次超过1,狭义去化周期由上周末的10.23个月降至10.13个月,连降两周。各能级来看,本周新房成交仅一线同比继续为正,前两周一二三线新房成交累计同比29.3%/-11.5%/3.3%,一线表现强劲,累计成交供应比一线继续在1以上,截止本周末一线(4城)二线(3城)三线(4城)去化周期8.49/6.00/18.28个月,相比上周末均有下降。

    维持“推荐”,关注新城、万科及保利:目前来看央行货币政策已经逐步转向宽松,房贷利率出现松动,资金面逐步改善,而部分城市房地产政策也在“因城施策”的基调下出现调整,我们预计2019年行业大概率将维持平稳,不排除政策力度进一步加强而有超预期的表现,而板块估值仍然处于历史底部区域。我们维持对板块“推荐”的评级,板块个股方面建议关注低估值龙头房企新城、万科及保利。

    风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期