去年12月，我在《今纶说》中谈买房的问题，我们有一个话题是关于刚需买房的。有嘉宾主张立即入场，有嘉宾意见是可以开始看房了，而我的意见是再等等。

　　因为我没有看到决策层释放明确的放松调控的言论和信号，地球人都知道，中国的房价受政策影响极大。

　　后来我又在公开发表的文章中进一步补充说：如果调控政策在目标城市有明显松动，且房价连续三月上涨，刚需请立即入场。

　　对房价不利的数据在增加

　　现在看来，这两个条件在诸多城市并未实现，而对于房地产不利的因素反而在增加：

　　最新数据显示：1月份全国主要城市楼市成交情况是下跌的。

　　

　　▲数据来源：CREIS中指数据、诸葛找房数据研究中心

　　环比而言，广州的成交面积下跌了65%，北京下跌了43%，深圳下跌了27%，四个一线城市，仅上海有1.1%的上涨。

　　至于二手房的挂牌均价更是以跌为主：深圳下跌1.27%，广州下跌2.74%，北京下跌1.08%，上海微幅上涨0.4%，杭州下跌1.75%，武汉下跌1.74%。

　　据克而瑞数据，2018年豪宅市场明显降温，以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套，不足2016年成交的30%；北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量也仅9493套，创下5年来新低，不足2016年全年交易量的4成。

　　人心散了，（炒房的）队伍不好带了，是我们在数据中看到的第一印象。土豪们、金领们面对豪宅也变得踌躇徘徊起来。他们最关心的话题是“如何避免业务持续收缩”或者“职业寒冬下的策略与方向”。

　　据《21世纪经济报道》记录：2018年，一线城市二手豪宅普遍 “有价无市”，成交的都要大幅降价。

　　在广州，豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅，目前挂牌价的跌幅均在10%左右，成交量寡淡；

　　在上海，年前有消息传出，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售，且“严重低于市价”。

　　在深圳，已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月，南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万，以1380万成交。

　　这就是我们看到的部分房地产数据，大方向是“房住不炒”，具体到策略是所谓“因城施策”，什么意思呢？就是说作为地方决策者可以自己去决定要不要解除限购、限售，但同时还给出了“考核标准”，即“稳房价稳地价稳预期”。

　　因此，一二线城市是不敢放松或者解除限购的，因为历史经验反复教育了中国人：一二线城市的楼市松开调控必大涨，这是一种信仰，无需讲道理，除非极端大跌，松动调控政策才有出台的可能。

　　从目前的状况来看，暂时没有出现这种极端情况的可能。

　　外部条件的变化比较敏感，不便在此表述。

　　三四线城市楼市压力山大

　　三四线城市楼市面临巨大压力，它们是资源、资金、人口被一二线城市持续“抽水”的城市。从三四线城市陆续公布的棚改规模来看，较2018年也出现了不小的滑坡，这是影响房价的一个重要因素。

　　三四线城市的楼市是未来几年为泡沫“买单”的重灾区，如有可能，建议抛售所有非自住的投资性房产。道理很简单，钱多人多的地方才有机会，钱少人少的地方做一个“波段”就可以撤退了，不要站在山顶上呼唤接盘侠，容易坠崖。

　　在鼓励去库存的阶段，三四线楼市是资金蜂拥而至抢入的筹码，主要原因是一二线被限购了；当整个基本面发生变化，老板们、白领们手头比较紧张的时候，谁跑得快，谁就能保住手上的优质筹码，抛售外围的非优质筹码。熬过寒冬才是最大的智慧，多囤一点粮草没错。

　　至于一二线城市的非自住投资性住房，如果你的资金链也快撑不住了，建议也要果断割肉，这个冬天可能比你想的长。

　　另外，多数城市房价面临的重大挑战来自于以下方面：

　　人口增速下滑，或者绝对数量快速减少，而且这可能只是开始（少数人口净流入的城市除外）；

　　经济增速不及预期，这也仅仅是开始，某一线城市直接把2019年GDP增速预期定为6%，你好好体会一下；

　　居民对未来的收入预期不复乐观；

　　房价位于高位，再加杠杆的空间不大；

　　政策不支持炒房；

　　房地产税的鼓点逼近；

　　部分城市集体土地上的租赁房建设未来会分流刚需；

　　部分地方政府的安居房、廉租房建设正在发力，这一次是为了抢人口，抢新兴产业方向的企业……

　　房价未来需要“稳”

　　那么，房价会怎么走？决策者已经把底牌亮出来了——稳。既不要大涨，也不要大跌，任何一种都是政治不正确，而且都是会危及转型的毒药。

　　 稳的好处在于：

　　首先，堵住既得利益者的嘴。你们已经享受了房价大涨的好处，如今承诺“稳”，所以请放心继续收租或者供楼，有必要的时候你们也在某些局部区域去“填个坑”，比如个别可能跌幅比较大的城市或者区域。

　　政策当然会配合，所谓“召之即来，来之能战，战无不胜”，说的就是这批既得利益者和炒房客。

　　其次，告诉没有买“上车盘”的人不要慌，有人给你们做主，情绪上要稳定，钱可以慢慢攒，刚需还是要保护的。这对于地方政府和开发商也是一个实质的利好，该搞的土地财政可以继续搞，但是不要过分，不要高调，一切慢慢来。

　　最后，“稳”可以借助通胀慢慢消化房价泡沫，如果三年不怎么涨，估计借钱炒房者也死得差不多了。至于能不能实现，理论上是有可能的。

　　

　　“抢人”是明智选择

　　既然要稳，货币放水的开关又不在地方政府手中，那么，增加刚需的数量就成为选择之一。所以，地方政府开始抢能够抢的“资源”——人。

　　2019年以来，已有海口、广州、大连、常州、西安、南京等6城发布了落户新政，仅2月11日-2月15日就有南京、常州、西安3城发布文件调整落户条件。其中，西安、广州和海口放宽了落户的年龄限制，常州、西安取消了购房落户的面积限制，而南京则降低了落户的社保缴纳门槛。

　　“抢人”的目的之一确实是“稳房价”。

　　十几年来，房价在不少地方已经涨了十倍，土地财政对于很多城市的基础建设而言是“第一功臣”，对于房价，不是不想继续拉，实在是没有空间再拉，再拉的副作用大于其带来的经济效益。

　　回到国家层面，是拉房价保持经济增速，还是大力支持科技创新实现更好的未来，其实在去年至今的多次重要会议中已经有清晰的表述：

　　“科技兴则民族兴，科技强则国家强。今天，我们在这里召开这个盛会，就是要在我国发展新的历史起点上，把科技创新摆在更加重要位置，吹响建设世界科技强国的号角”。

　　“历史经验表明，科技革命总是能够深刻改变世界发展格局”。

　　同样，未来的城市竞争，不是房价高低之争，而是科技创新的角力，深圳是一个最好的例子。

　　顺应潮流者发财的几率更大，当需要你热火朝天买房的时候请买房，买房还送一线城市蓝印户口。

　　当不需要你炒房的时候，也要听话，轻则套牢，重则容易面临资金断裂，信用卡爆卡，高利贷经营者暴力催贷的困境。

　　狄更斯在《双城记》的一段话是当下的映照：

　　这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代；

　　……

　　这是希望之春，这是失望之冬；

　　人们面前应有尽有，人们面前一无所有；

　　人们正踏上天堂之路，人们正走向地狱之门。

　　来源：功夫财经（责编：吴彦超）