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央行在行动!房价上涨“注定”?3大信号,开发商睡不着了

来源:房产楼市解析  撰稿人:  发布时间:2020年05月14日 浏览:
摘要:

  进入5月份,楼市表现出了不一样的形态,很多人认为,随着市场恢复,楼市即将“重燃”,房价上涨或许是“注定”的,3大信号。

  一、房地产销售回升。

  在4月份,TOP100房企全口径销售额达到9002.3亿元,比3月环比提高17.2%,比去年4月同比基本持平。从一季度开始,市场销售就逐步回升。

  这其实一点都不意外,一方面在一季度积压的购房需求从4月份开始有序释放出来,另一方面在政策的积极作用下,市场信心变强。在1-3月份,市场需求抑制的同时,投资和销售也消失了,行业整体进入了一个淡季,甚至不能用淡季来新形容,而应该用将至冰点这俩字更为恰当。房地产对经济的贡献高达15%,地位在短期内依然不容小觑,所以地方城市着急了,各方为楼市纾困,政策层出不穷,在一定程度上为楼市注入了强有力的发展信心和预期。

  另外,金融信号也明显走强,这也给了买房人更大的上涨预期。经济学家任泽平认为,房价短期看金融,在金融宽松期,资金的水源会不断流向房地产市场,钱多了那么发展就快,这样房价就很容易飘起来,而在2020年2月份至4月份,LPR水平屡屡下滑,人民日报也给出了“LPR预期下降40-50个点”的说法,所以说,进入5月份以来,市场买房人增多,也可能受到了这个方面的影响。

  二、拿地积极性回来了。

  在刚刚过去的4月份,全国300城市,土地出让总金额环比涨幅超过100%,同比也涨幅达到25%。仅仅从字面意思就可以看出土拍市场市场火热程度。销售TOP50中超过一半的房企拿地金额超过50亿,其中9家房企投资金额过百亿,几乎占到前四月投资额50%以上。

  根据克而瑞数据,从拿地销售比方面来看,1-4月百强房企整体拿地销售比提高到0.35水平,环比上个月提高0.7,一度涨到2019年的平均水平。不管是TOP10梯队还是TOP20梯队,各阶段的房企拿地销售比都表现出显著上升的态势。

  在缺钱的时候,房企们是根本没动力买地的。

  开发商4月份至5月份拿地兴趣很高,证明他们不差钱了,资金来源于两个方面,①银行贷款;②销售回款。前者是主要资金来源,正所谓“高杠杆”就是源于这里;后者是生命源泉,失去了回款,前者也无以为继,或许连土地出让金都缴纳不上。不管是哪个方面带进来的资金,房企们愿意拿地,说明市场预期很强。

  三、多城连续开放落户政策。

  随着城市化推进,越来越多的农村人进城,务工挣钱是主要动力,买房是紧随其后的事情,因为衣食住行当中,工作在哪里房子就需要买在哪里,在租房成本日益增高的情况下,买房或许变得更加有意义。在二元户籍政策下,买房落户、买房上学依然是重要的选择,这一点在短期内还没有完全改变。

  社科院环境研究所原所长牛凤瑞认为,我国还处于一个城市化快速时期,在未来农村人口依然会大量向城市聚集,这是在今后的一段时期内不会改变的大趋势,而住房是保障市民化的物质基础,不管是旧房改造、城中村改造还是新房供应,都需要跟得上才行,一方面农村人进程增加了市场需求,另一方面利好房地产发展。

  从以上3个消息,可以得出一个结论,楼市王者归来,销售、拿地、落户三方加码之下,下一波新的房价上涨似乎即将成为现实?这还得看调控层面如何定义的。

  央行在行动,宣布1件大事,5月开始行动了,开发商睡不着了。

  5月10日,央行发布了《2020年第1季度中国货币政策执行报告》。这份报告梳理了2020年一季度的总体货币和信贷情况,以及国内外的宏观经济形势情况,介绍了下阶段我国的主要货币政策思路。对于房地产而言,央行第一次“删除”因城施策四个字。报告中指出“持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

  可以说,删除因城施策,也就意味着今后所有的城市策略要保持一致性了,特别是要求金融货币政策的一致性。结合当前急需宽松的货币环境,其实不难理解为啥会这样。

  在降息降准的大趋势下,一方面是市场的资金越来越多,另一方面调控全国一盘棋,多个城市调控收回就足以说明这一点。虽然市场上钱越来越多,但是都被一一声明:不允许流向房地产市场。

  听到这里,开发商或许睡不着觉了。

  最后,借此机会说几点笔者的建议:

  1、今后的房价虽然说大涨的可能性不大,但是并不意味着房价会跌,两种极端想法都是不对的。房地产可能表现出因城市差异而涨跌不一的情况,例如在一线城市,因为产业布局雄厚、就业岗位多、薪资水平高,对人口具有天然吸引力,在这样的情况下,未来人口涌入依然会很多,买房需求也会随之增强。

  而至于部分三四线城市,由于产业不足、城市化推进,这里的人口可能流出的多,房价动力不足,能保持高位横盘就是最好的结局了。

  2、对于买房问题,指闻君提醒2点:①刚需买房也需要考虑城市区位问题,正如王石所言,现在是一个流动性的社会,工作地、住宅地不可能一成不变,随着生活的变动,住宅也需要不断替换,所以不能到转手的时候才发现房子贬值了。

  ②如果你是一位投资者,炒房的大环境不存在了,所以不建议炒房,特别是随着房地产税、空置税声音越来越近,例如房地产税已经进入立法审议案起草环节,说明在未来5-6年时间里就可能落地,随着行业规范推进,多套房的持有成本会越来越高。当然了,短期内房地产税落地也没那么快,毕竟现在尚未进入到立法审议阶段,还有一段路要走。

责任编辑:上游
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