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楼市30年,只是负债繁荣+泡沫经济

来源:新锐视角  撰稿人:  发布时间:2021年10月13日 浏览:
摘要:

  未来房价还能不能涨?

  这不是一篇雄文,更多是一篇警示吧。

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  不会,因为市场大环境不允许。

  那么,为什么过去房价边调控边涨价呢?

  说一句犯忌讳的话,很简单,过去的调控目的跟现在的调控目的,完全不一样。

  过去的调控目的,既不是为了降房价,也不是为了居者有其屋。

  现在的调控目的,才是真正意义的调控,降房价+保民生。

  而我们国家的房价问题,在过去的20年,其实非常奇怪:

  “为什么一直在调控,一直在涨价”

  “为什么市场越差,越要救市”

  “为什么房企的规模成倍的扩张”

  既然市场要去杠杆、去泡沫、去资本,未来房地产市场形势必然要发生大的变化。银行要防范金融风险、地方政府要防范财政风险、开发商要防范现金流风险,所以调控的结果必须要稳定。怎么稳定?

  银行要收缩,地方要稳定,购房者避免断供断贷,开发商要保住现金流。扩张越猛,风险越大,手段越保守,风险才越小。

  所以:

  银行干脆不放贷了。

  地方政府土拍躺平了。

  开发商降价了。

  购房者也不敢随便买房了。

  四大主体,全都缩头了。

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  那么,从哪看出房价不会涨了呢?

  之前,我们把市场上最简单的逻辑,跟大家说了好几遍了:

  1、城镇化到头了;

  2、房产税要来了;

  3、国内外形势不利;

  4、人口危机很严重;

  5、货币政策转向了。

  一句话:

  一荣俱荣,一损俱损。

  过去的20年,所有人都在房地产上尝到了甜头:开发商的规模从几十亿暴涨到几千亿,地方政府的收入和城市发展得到了最大程度的发展,银行获得了最稳定的贷款,买的早的购房者基本上都获得了最大的收益。

  现在最大的问题是:

  深圳很多房子都7万+甚至10万+了,还能涨多少?

  万科碧桂园的规模都在7000亿+,还能扩大多少?

  地方政府财政收付都在上百亿上千亿,还能扩展多少?

  银行大量的不良贷款需要消化,能不能轻易放贷?

  这些都是巨大的问题。

  尤其是现在房地产成了影响国家发展很大的阻力,想要发展高新科技产业,想要发展高端制造业,就必然倒逼资本退出,就必须倒逼很多人退出,转而投向创新科技,转而投向高溢价。

  这些才是根本。

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  现在,以及未来的房价,已经逼近了上限,失去了继续上涨的空间。

  包括影响最大的是外部环境。

  因为我们现在内部最大的问题是,贫富分化和人口危机,跟高房价或多或少都有关系。现在还有外部问题也非常严重,尤其是中美之间的新矛盾,都倒逼着经济结构必须转型。

  于是,高房价不可持续,大水漫灌不可持续,高泡沫不可持续。

  为什么大家怨气很重,尤其是底层人民?

  因为房地产这台印钞机,最大的问题就是劫贫济富。

  买房越早,受益越大,越往后,要么买的小,要么买不起。

  房子越建越多,年轻人买房却越来越难,肯定说不过去。

  未来15年,房地产本身必然要去资本、去泡沫、去杠杆。

  举个例子,买房这件事,6个钱包不够,一家人未来30年的收入不够,你还能掏出更多?你的劳动剩余没有了,你的劳动总值不够了。

  996不能榨干你,007总榨干了吧?

  另外,低生育不仅仅会影响房价,导致人口负增长,更大的问题是,因为就业形势恶化,进一步导致低欲望和低消费,经济彻底陷入消极循环。

  说白了,一潭死水。

  就业不振,经济拉胯,消费不行,高房价就是空中楼阁。

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  还有一点,被所有人忽视:

  居民债务。

  过去的20年,房价上涨的空间,就是居民举债的空间,甚至再往外延伸,还有房企的债务,地方政府的债务,银行的债务。其中最典型的,就是居民债务。

  过去整整20年的时间里,房地产刚刚兴起,居民负债水平非常低,国家、地方政府、银行、开发商怎么转移债务都行,居民怎么加杠杆、加债务都可以,因为基数很低,不会暴雷,所以涨价去库存、货币化安置玩得风生水起,没有任何问题。

  尤其是房上涨,已经给所有参与者灌输了一种道理:买房一定是只涨不跌,这种思维惯性,就一定会有高杠杆资金杀进来,比如深房理,比如加杠杆的炒房客,比如恒大,就是最明显的证据。

  这其中,有一个非常明显的数据:

  2017年到2021年,短短5年的时间里,居民负债的年均增速是收入年均增速的两倍。

  还有一个数据, 不一定准,但是大家可以衡量。

  那就是居民杠杆率已经达到了70%,即使这样,这个数据还是包装过的,还不是真实的数据。

  70%,已经是相对极限的水平,极限就意味着风险,就意味着达到顶端了。

  其实2015年到2018年,一方面是去杠杆的主旋律,一方面确实居民负债在不断上涨,越来越难以平衡,风险也就越来越大。

  一旦负债极限,根本没法上涨。

  但是现在最大的问题在于,房价崩溃的一个源头,就是居民杠杆的平衡被打破。

  一头是房价继续涨,居民负债继续加重;

  另一头是就业不行,消费不行,收入不行。

  就像踩平衡木,一旦倒下都是连锁式的反应。

  就看这个局面能维持多久了。

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  1、中国的房价问题,不仅仅是银行、地方政府、开发商、购房者的博弈,背后更是金融博弈,负债博弈,甚至大国博弈。

  2、金融去杠杆,楼市去泡沫,开发商去负债,以及因此产生的人口、生育、消费、收入,这些民生问题都比我们看到要严重的多,高层已经破防。

  3、教育、住房、就业,压得所有人,尤其是底层人、年轻人喘不过气来,躺平的市场必然不是健康的市场,也不是国家愿意看到,今年的学区房、教培、调控房价,就是最好的例证。这是好事。

  4、房价问题不可能只在房价上解决,与其他主体相互捆绑,更深层次是土地财政和地方收入,更关联着着天量的地方债务,牵一发而动全身。

  5、还是那句话,楼市不乐观,但是分城市,不可能都崩,长三角、粤港澳,以及重点的二线、省会城市,依旧非常不错,自住还是适合的。

  6、不要赌未来,谨慎、保守。

  来源:米宅

责任编辑:上游
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