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11月房企银行间发债已近300亿 涉房融资回暖但分化加剧

来源:中新经纬  撰稿人:  发布时间:2021年11月23日 浏览:
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政策密集发声之下,涉房类融资环境有所回暖。

  政策密集发声之下,涉房类融资环境有所回暖。

  一方面,房企银行间债券发行提速。第一财经根据Wind统计,截至11月21日,本月房企计划发债规模已达296.70亿元,明显超过10月份房企境内发债总额。

  另一方面,银行间市场发行的RMBS(住房按揭贷款资产证券化产品)规模也在放量。Wind数据显示,截至目前,11月已发行和待发行的RMBS规模达814.09亿元,是前一个月发行规模的近四倍,而RMBS的放量发行有利于银行腾挪房贷额度。

  近日来,房企融资松动的消息频繁刺激市场。11月19日,港股、A股地产股再次领涨。

  在业内人士看来,近日监管部门多次提及促进房地产行业稳定健康发展,政策端风向有所缓和,以积极重塑市场信心,维稳房地产。基于此,多种市场融资渠道有望“解封”。不过,也有观点称,由于房企的流动性问题发酵未见底,此次政策边际放松的口子不会开得太大,房企仍面临着层层限制,当前融资端口的破封更多是针对经营状况良好、资产优质的企业。

  融资环境趋暖

  上周有消息称,有银行总行向分支行发令开放国有房地产企业授信,给予专项政策支持,并为国有房地产企业开出融资“白名单”。11月19日午后,二级市场异动,A股大金融及地产板块集体拉升,其中多股涨停或逼近涨停,港股内房股也集体大涨。

  第一财经记者向多位银行人士求证,均回应称未接到通知。某股份行内部风控人士表示,“没听说过”。

  日前,中指研究院一份内部会议纪要显示,房地产行业的信贷改善政策正在加速落实,多家机构已在执行和落地,但传导至市场端仍需过程,且不同区域、不同客户存在差异,银行端在“两道红线”影响下放松空间有限。

  中指研究院风险测评结果亦显示,房地产行业整体抗风险能力降低,抗风险更强的国企正受到更多金融机构的关注。

  此前,受房企债务违约影响,多家房企信用评级被下调。据东亚前海证券统计,截至10月25日,穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望。随之而来的是,房地产融资快速收缩。

  但近来,市场融资环境发生变化。一边是,为提振市场信心,雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企进行了债券回购操作,表明其资金充足。

  另一边,政策端也吹来暖风。先是9月末,央行首次提及“两个维护”,指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

  随后10月15日,中房协召集了10家房企在京座谈,住建部相关部门人员参与主持,据透露,房企的主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑,包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

  此后,央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展。11月9日,第一财经曾独家报道,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

  “这一座谈会表明,监管机构将从房企发债方面给予支持,改善房企发债融资环境。经营稳健、信用等级较高的企业将会更容易实现融资。”东亚前海证券分析师易斌说道。

  光大证券固收首席分析师张旭也对记者称,“目前房地产市场出现了一点问题,这导致相应主体的融资被暂时‘冷藏’。但我们也深切感受到,政策的暖风正在吹散融资市场中的寒意。”

  张旭还表示,事实上,调控目标是明确的,且政策的出台历来是有急有缓、有先有后,调控的效果也是积水成渊、涓滴成河。所以,融资市场的“解冻”是必然的,充其量只是时间问题。

  此外,10月以来银行贷款也明显回暖,单月房地产贷款投放较9月环比多增超过1500亿元。11月19日,银保监会在答记者问时再次强调,截至10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房,投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

  房企银行间发债提速但仍存分化

  在此次银行间交易商协会座谈会召开后,多家房企密集发行中期票据和超短融资券。

  自11月10日以来,据克而瑞研究中心不完全统计,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元,数额及发行企业数量相对较高。与此同时,审批速度也相对较快,比如小商品城11月10日宣布拟发行的10亿元超短融计划,已经于11月15日发行完成。

  另就11月房企银行间整体发债量来看,第一财经根据Wind数据统计,截至11月21日,当月已发行和计划发行规模共计296.70亿元,明显高于前一个月的发行量。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,从这波房企的发债情况来看,不仅参与的房企数量越来越多,而且涉及的金额也挺大。“这对于房企的经营等有积极作用,对于年底两个月的销售回款等也是有利的。”

  业内的共识也在于,房企银行间债券发行的“回暖”一定程度上显示了当前市场融资的口子已经打开,鼓舞了市场信心。不过,还需注意的是,就发债主体而言,当前发行的企业仍是以城投公司或央企国企为主,且主体和债券的评级相对较高,未来能否扩大至其他类型的企业仍有待观察。

  易斌称,央行要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,矫正偏紧的房地产信贷环境,特别是对“三道红线”执行过紧的情况进行微调,不会全面放松,放松力度有限,因此不会出现房企集中发布融资方案情况。

  一位城商行分行高管也对记者表示,针对房企融资严监管的大方向并未发生变化,近期监管层面关于房企融资的相关表态,并不代表政策的转向,对于银行来说,可能在执行层面有小幅调整,但具体策略仍是根据市场化原则进行。“对于一些资质好的、信用高的国企央企可能会有松动。”

  克而瑞研究中心企业研究总监房玲亦认为,目前针对房企融资端开放的企业,仍是部分经营状况良好、资产优质的房企。因此,在未来一段时间,行业内的众多房企仍需要积极降负债,加大现金回款,从根本上保证企业的资金链安全。

  这就意味着,对中小房企提出了更高要求。在业内人士看来,融资政策的调整,将进一步加剧房企行业的分化。毕竟对房地产企业来说,保持现金流的稳定至关重要,打开增量融资的渠道,才能改善企业的流动性问题。“政策重视及时托底,避免系统性金融风险蔓延,避免市场硬着陆,龙头开发企业的集中度也会进一步提升,资金周转困难的中小房企将逐渐被挤出市场。”易斌称。

  RMBS发行规模明显增长

  除了超短融、中票等债券发行提速外,记者注意到,银行间市场中RMBS发行也逐步放量,这被市场视为涉房类融资环境改善的又一个积极信号。

  作为住房按揭贷款资产证券化产品,RMBS发行量的提高将有助于银行盘活资产、腾挪信贷空间,进而或支持银行个人按揭贷款的发放。第一财经记者根据Wind统计,截至11月21日,当月已发行和待发行的RMBS规模合计为814.09亿元,而在10月份,RMBS发行量仅为231.53亿元。

  实际上,今年以来,RMBS的发行呈现火热-冷清-火热的走势。先是一季度,随着房贷集中度管控的推出,RMBS发行热度保持强劲;但随着发行端收紧以及RMBS投资端被纳入房贷集中度统计口径,6至7月发行陷入停滞;8月重启发行,9月发行量则出现井喷,单月发行量达769.75亿元。不过到了10月份,RMBS发行再度“降温”。

  如今步入11月,RMBS发行放量,“这一定程度上也反映了融资环境的改善。”前述城商行分行高管对记者说道,但不排除季节性因素的存在,因为从往年来看,每到四季度RMBS发行量就会迎来高峰。

  中金公司研报也称,RMBS四季度发行量上升是一个年度规律。从2017年开始成为信贷ABS市场的第一大类基础资产,近三年RMBS四季度的发行量均超过了2000亿元。

  但由于RMBS从封包到发行一般需要一个半月到2个月的时间,有分析预计,今年RMBS整体的发行节奏与往年四季度差异不大,同时在持续落实好房地产长效机制的政策指导下,预计发行规模也跟往年保持在同一水平,不大可能出现大爆发。

  另外,中金公司研报还表示,在房地产债券信用风险有所抬升、市场情绪有所波动的情况下,RMBS的放量在“腾挪房贷额度—个人住房按揭贷款或有上量可能—房企销售回款或有回暖—房企流动性压力会有缓解”的逻辑链条下,或是房地产调控政策边际放松的信号,但实际边际放松的效果有待持续观察。

责任编辑:褚赞赞
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