新一轮房地产市场调整期，房价下降幅度最大的深圳楼市，供、求集中碰撞，正面交锋，正在寻找一个平衡点。

　　成交量回升

　　深圳市国土房产局官方网站公示，5月7日，全市新房成交153套，二手房成交155套，保持了5月1日-5日春季房地产交易会的成交量。

　　春交会期间，深圳5月5日全市新房成交158套，均价11481元/平方米。加上此前4天的成交数据，5月1日-5日，全市成交新房889套。

　　春交会吸引了大批的开发商前来试水。根据组委会提供的数据，约150家展商展出近30个城市的项目，万科、金地、金融街、雅居乐、中粮、佳兆业、 新世界 、星河、卓越、振业等大型开发商项目均出现在展会上，参展总预售面积271万平方米。其中深圳项目63个，外地项目57个；展出楼盘来自12个国内城市，预售面积约289万平方米，其中住宅约260万平方米，2万多套；商业用房约24万平方米，2632多套，是历年来参展项目最为“齐全”的一次展会。而购房者的人数也创造出历年来之最，现场气氛热烈，显示出深圳仍存在较大的需求量，大部分购房者都对“折扣”非常感兴趣，希望能够“淘”到便宜的特价房。此次展会大部分开发商均有成交。

　　根据国土局的数据，5天中，前两天因大量特价房上市，新房均价降到1万元/平方米以下，出现了短时间的探底。但随后3天的数据显示，新房成交价再度升到万元以上。深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，春交会期间的成交量说明市场正逐步趋暖，因为在今年前3个月，经常是每天成交量不超过100套，有的天数成交量才五六十套，最少的一天成交一二十套，“我认为交易量的变化比房价的变化更能反映市场的趋势，现在的房价已经从去年的高房价开始理性回归，预计再过三四个月，深圳房地产市场的波动将会趋稳。”

　　春交会上市国土资源和房产管理局展位展示的2008年度深圳市保障性住房建设计划也吸引了大批咨询者。本年度，深圳市计划建设保障性住房4.58万套，总建筑面积228.4万平方米。在这总共4.58万套保障性住房中，经济适用住房0.78万套，建筑面积38.4万平方米；公共租赁住房(含廉租住房)3.8万套，建筑面积190万平方米。全市全年投入保障性住房建设资金为77.94亿元。

　　万科不再带头降价

　　对于带头领跌的万科，也发出了不再降价的信息。展会期间，对于备受关注的楼盘降价问题，万科董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)回应：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”

　　此前，对于是否继续降价促销，万科董秘肖莉表示，降价回笼资金已经告一段落，目前没有新的降价促销计划。

　　万科5月5日晚发布公告称，今年4月，公司实现销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元，同比分别增长39.3%和73.5%。而今年3月，万科的销售面积为71.9万平方米，销售额达66.8亿元，4月业绩环比仍出现下滑。

　　万科在一季报称：“近期的市场表现，是一个在阶段性调整过程中取得的业绩，是一个在购房者普遍持审慎态度的氛围中取得的业绩，因而它更能彰显自住需求、刚性需求的坚实性。”也就是说，观望的淡市中一降价就迎来旺销，说明需求大量存在，而且是刚性的。本报记者 徐广蓉

　　广州房价继续下滑

　　“11000元/平方米左右，还是有点贵吧？”银行职员张先生日前正考虑购买其所在单位获团购优惠的一个楼盘，该项目位于广州市海珠区沿江路段，据了解，这个价格相比2007年10月高峰期每平方米至少下调了5000-6000元。

　　“五一”前后，无论是一手还是二手买家，张先生这样的心态普遍存在：一方面认为现在可能是入市的好时机，另一方面却又在犹豫，或许房价有进一步的下探空间。

　　分期首付重出江湖

　　据了解，广州今年“五一”期间可售商品住宅达4万套，比去年“五一”、“十一”均增加一成多。由于今年一季度广州楼市成交量一直在20万-30多万平方米低位徘徊，“五一”假期便被众多开发商视为扭转局势的重要时期，许多楼盘不仅通过打折或送装修的方式促销，还打起了首付算盘。日前，花都区一楼盘推出的新货首付只要二成，其余一成可以在一年之内分期付完。

　　“五一”期间，广州房管局巡查多个楼盘，严查楼盘推出的一成首付、开发商代付供楼款等促销手段，并喊停了岭南新世界、利海托斯卡纳、富力城等三个楼盘的分期首付行为。

　　某开发企业营销总监表示，首付分期甚至零首付重出江湖，确切无疑地表明市场已由卖方市场转向买方市场，房地产周期性下调再度来临。

　　综合广州市都市类媒体报道，今年5月1日至4日，广州全市十区共实现230套一手商品住宅签约，日均成交58套，与四月份日均60套左右的成交量基本持平。业界人士指出，五一黄金周并没有将楼市从长达七个多月的低迷状况中完全解救出来，但是市场交易量将有望随供应的增加稳步提升。

　　早有业内人士指出，从2007年第四季度开始，以广州为代表的珠三角城市出现楼市调整现象，根本原因是价格空涨、买家质变，直接原因是房贷新政。2008年将是市场各方、各因素回归原位的一年，是由冲动回归理智的一年，是由盲目躁动回归稳健发展的一年。在市场观望气氛浓厚，交投萎靡不振的情况下，2008年将是营销策划大行其道的一年。

　　2008年将是“90/70”标准开始明显发挥效应的一年，包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州等在内的广东城市，都将面临中小户型显著增加的局面。以广州市为例，2008年十区商品住宅供应量约为800万平方米(折合8万套左右)，同比大幅增加20%左右，是近6年以来的最大年供应量。90平方米以下的中小户型，将占到2008年全市十区商品住宅供应面积的50%左右，比2007年提升了15%以上。

　　打折促销成市场主流？

　　本报记者获得的一份权威学术报告——《广东省蓝皮书2008年》显示，2007年广东房地产市场迎来了20年难遇的高度景气发展阶段。广州、佛山、深圳、东莞、中山等城市交投活跃，楼市价格呈现创记录式地上涨，交易金额更是达到了历史新高。

　　然而，2008年央行“9·27”新政后，广州经纬地产公司项目发展及研究部通过对珠三角主要城市进行考察、统计后发现，打折促售已成为地产商的主流促销手段。开发商采取如折上折、大礼包、无理由退房、送首付、代付利息等销售方式的，比例约为62.1%；其次是静观其变，暂不采取行动，这部分楼盘多处于销售尾期，或者是发展商手中的货量不多；再次就是选择封盘不卖、推迟开售，有的楼盘开盘时间往后推迟了半年。主要原因是后市不明朗，利润可观且降价空间大，如能在高位出货实属稳赚不赔的明智之举。

　　“五一”前，广州新盘采用“入市价大幅低于之前报价”的价格策略打广告，其中“明降”、“一步到位”的降价效果较为明显。比较有代表性的楼盘如广州的万科金域蓝湾、万科金色康苑、凤凰城“美寓”、锦绣香江。其间，有开发商创下了良好销量，富力地产称，其广州4盘共销售210套，2.35亿元。碧桂园公告称，“五一”期间包括广州在内，全国销售额达9亿元。

　　广州楼盘在推货策略上也进行了相应调整，如根据客源的多少来控制推货的数量与节奏，以及低价单位先行入市等，后者的效果更加明显。

　　以广佛交界的金沙洲板块为例：万科金域蓝湾推出的一期单位A1-A6(先推A4-A6，后推A1-A3)，位于整个项目的西南角，西、南两个方位临近马路，户型基本上为75-94平方米的两房(约占八成)和95平方米左右的三房，无论单价还是总价都是项目中最低的。另一个案例是位于该板块内、佛山里水的时代糖果，先期推出的也是临近马路、距离高压线仅10米左右的小户型低价单位。